| Atburðarás | Fjöldi íbúða | F-skatt nauðsynleg? | Privatuthyrningslag gildir? |
|---|---|---|---|
| Þú leigir út þína eigin búsetu í andrahand | 1 | Nei | Já |
| Þú átt og leigir út eina íbúð | 1 | Nei | Já |
| Þú átt og leigir út tvær íbúðir | 2 | Nei | Já |
| Þú átt og leigir út þrjár íbúðir | 3 | Já | Nei |
| Þú leigir út þína búsetu + átt 2 íbúðir | 3 | Nei | Já |
| Þú ert fasteignafélag eða lögaðili | Ótakmarkað | Já | Nei |
Þú mátt leigja út húsnæði án þess að skrá þig sem fyrirtæki svo lengi sem þú leigir ekki reglulega út fleiri en tvær íbúðir sem eru ekki hluti af þinni eigin búsetu. Mörkin eru sett af 1. gr. þriðja málsgrein 1 privatuthyrningslagen (2026:772).
Leiga án F-skatt marka: Hvað segir lögin?
Privatuthyrningslagen (2026:772) (lög um einkaleigusamninga) stjórnar því hvenær þú getur leigt út húsnæði án þess að þurfa að skrá þig sem fyrirtæki.
Hið mikilvæga er hugtakið "reglulega". Þú mátt leigja út að hámarki tvær íbúðir reglulega án þess að flokkast sem atvinnurekandi. Ef þú ferð yfir þessi mörk vertu þú að skrá þig fyrir F-skatt hjá Skatteverket (Skattestofnun Svíþjóðar).
Leiga án F-skatt marka: Tvær íbúðir eru mörkin
Samkvæmt 1. gr. þriðja málsgrein 1 privatuthyrningslagen (2026:772) gildir lögin ekki ef leigusali leigir reglulega út fleiri en tvær íbúðir sem eru ekki hluti af búsetu leigusala. Það þýðir að:
- Þú getur leigt út þína eigin búsetu (andrahandsuthyrning) án takmarkana
- Þú getur átt og leigt út allt að tvær viðbótaríbúðir án þess að skrá þig sem atvinnurekandi
- Frá og með þremur íbúðum vertu þú að skrá þig sem atvinnurekandi
Orðið "reglulega" er afgerandi. Það þýðir að þú leigir út á endurtekinni grundvelli, ekki einskiptis leigu eða tímabundnum fyrirkomulagi.
Hvað telst sem íbúð?
Samkvæmt 1. gr. privatuthyrningslagen (2026:772) er íbúð "hús eða hluti af húsi" sem er leigður til þess að nota að öllu leyti eða að verulegu leyti sem búsetu. Það getur verið:
- Íbúð í fjölbýlishúsi
- Heilt hús
- Hluti af húsi (til dæmis gæstastofa eða kjallariíbúð)
- Bostadsrätt (leigurétt á íbúð)
Það sem telst ekki með eru orlofshúsnæði eða stofur sem ekki eru ætluð til varanlegrar búsetu.
Skattaleg áhrif þegar þú leigir án F-skatt
Jafnvel þó þú þurfir ekki að skrá þig sem fyrirtæki vertu þú að tilkynna leigutekjur þínar. Skatteverket gerir ráð fyrir að þú tilkynni allar tekjur af leigu.
Þú getur dregið frá ákveðnum kostnaði gegn leigutekjum þínum, svo sem:
- Vaxtakostnað af lánum fyrir eignina
- Fasteignaskatt og fasteignagjöld
- Tryggingar
- Viðhalds- og viðgerðarkostnað
- Þrif og snjóflutning
En þú getur ekki dregið frá kostnaði fyrir húsgögn, heimilistæki eða aðra búnað á sama hátt og fyrirtæki getur.
Andrahandsuthyrning: Sérstakar reglur
Ef þú leigir út þína eigin búsetu í andrahand (þú ert sjálf leigutaki) gilda aðrar reglur. Þú þarft leyfi leigusala fyrir andrahandsuthyrning. Samkvæmt 1. gr. privatuthyrningslagen (2026:772) telst andrahandsuthyrning á þinni eigin búsetu ekki með í mörkum tveggja íbúða.
Það þýðir að þú getur:
- Leigt út þína eigin búsetu í andrahand
- Átt og leigt út tvær viðbótaríbúðir
- Leigt út þrjú húsnæði samtals án þess að skrá þig sem fyrirtæki
En andrahandsuthyrningin verður endalaust að tilkynna hjá Skatteverket.
Samanburður: Mismunandi leigusviðsmyndir
Hvað gerist ef þú ferð yfir mörkin?
Ef þú leigir reglulega út fleiri en tvær íbúðir án þess að skrá þig sem fyrirtæki getur þú fengið:
- Skattkröfu frá Skatteverket fyrir fyrri ár
- Sektar fyrir rangt skattframtal
- Kröfu um að skrá þig afturvirkt
- Hugsanleg viðurlög fyrir svart vinnumarkaðinn eða svarta leigu
Þess vegna er mikilvægt að halda utan um hversu margar íbúðir þú leigir í raun út og hvenær þú þarft að skrá þig.
Aðgerðaáætlun: Svona kannarðu þína stöðu
- Teldu íbúðirnar þínar: Gerðu lista yfir allt húsnæði sem þú leigir út, þar með talið þína eigin búsetu ef þú leigir hana út í andrahand
- Athugaðu reglulega: Er þetta einskiptis atburður eða endurtekin fyrirkomulag?
- Teldu aftur: Tvær íbúðir eða færri = engin F-skatt nauðsynleg. Þrjár eða fleiri = þú vertu að skrá þig
- Hafðu samband við Skatteverket: Ef þú ert óviss, símtu Skatteverket til að fá leiðbeiningar
- Skráðu þig ef nauðsynlegt: Gerðu það strax ef þú ferð yfir mörkin
- Tilkynna: Tilkynna allar leigutekjur á skattframtali þínu óháð F-skatt
- Geymir kvittanir: Skjalfestðu allan kostnað sem þú dregur frá
Algengar spurningar
Telst andrahandsuthyrning mín með í mörkum tveggja íbúða? Nei. Ef þú leigir út þína eigin búsetu í andrahand telst það ekki með. Þú getur þá átt og leigt út tvær viðbótaríbúðir án þess að þurfa F-skatt.
Vertu ég að tilkynna leigutekjur jafnvel þó ég hafi ekki F-skatt? Já. Þú vertu alltaf að tilkynna allar tekjur af leigu, óháð því hvort þú ert skráð sem fyrirtæki eða ekki. Það er skattskyld, ekki fyrirtækjaskyld.
Hvað gerist ef ég leigi út íbúð aðeins á sumri? Ef það er einskiptis atburður telst það ekki sem "reglulegt" leigustarfsemi. En ef þú gerir það á hverju sumri er það reglulegt og telst með í mörkum.
Get ég leigt út herbergi í íbúð minni án þess að skrá mig sem fyrirtæki? Já, svo lengi sem það er hluti af þinni eigin búsetu. Það telst sem andrahandsuthyrning og þarf ekki F-skatt. Þú vertu endalaust að tilkynna tekjurnar.
Lestu meira um leigu
Fyrir frekari upplýsingar um reglur og skatta þegar þú leigir út, lestu:
- Leiga án F-skatt: Hvaða áhættu tekur þú sem leigusali?
- Hversu mikið getur þú sparað á sköttum þegar þú leigir út
- Skattur andrahandsuthyrning: Skattfrjálst magn 2026
- Leiga út hús 2026: Leiðbeiningar um reglur, skatta og samninga
- Leiga út íbúðir sem fasteignafélag – heildstæð leiðbeiningar
Þessi texti er almennar upplýsingar og kemur ekki í stað lögfræðilegrar ráðgjafar. Hafðu samband við Skatteverket eða lögfræðing fyrir þína sérstöku stöðu.
