Má leigusjón krefjast fyrirframgreiðslu á leigu?

Má leigusjón krefjast fyrirframgreiðslu á leigu?

Já, leigusjón má krefjast leigu fyrirfram. Samkvæmt 12. kap. 19 § jordabalken (jarðabalknum) skal leiga greiðast eigi síðar en síðasta virka dag fyrir hvert leigutímabil. Það þýðir að leigusjón hefur rétt til að fá leiguna áður en tímabilið hefst. Ekkert almennt bann við fyrirframgreiðslu er til staðar.

Reglur leigulaga um greiðslu leigu

Leigulögin ákvarða hvenær leiga skal greiðast. Nema annað sé samið gildir 12. kap. 19 § jordabalken. Leiga fyrir mánuð skal greiðast eigi síðar en síðasta virka dag fyrir mánaðamót. Þetta er fyrirframgreiðsla. Ef leigusjón og leigutaki hafa samið um annan greiðslutíma, til dæmis eftir á, gildir sá samningur.

Hvað segir lögin um fjárhæð leigunnar?

Leiga skal vera ákveðin að fjárhæð samkvæmt 2. kap. 1 § privatuthyrningslagen (2026:772) (lögum um einkaleigu) fyrir einstaklinga sem leigja út að hámarki tvær íbúðir. Fyrir leigusjóna sem reglulega leigja út fleiri en tvær íbúðir gilda í staðinn reglur jordabalken um notagildisleigu (bruksvärdeshyra). Leiga má ekki vera ósanngjörn. Ef leigan er of há getur leigutaki krafist mats hjá Hyresnämnden (leigunefndinni).

Undantök frá fyrirframgreiðslu

Það eru aðstæður þar sem leigusjón má ekki krefjast leigu fyrirfram. Ef leigutaki hefur tímabundið leigurétt (tidsbestämd hyresrätt) í skemmri tíma en þrjá mánuði, eða ef leigusamningur gildir um ákveðinn tíma og leigutímabilið er skemmra en einn mánuður, gilda sérstakar reglur. Leigusjón má þá ekki krefjast leigu lengra fram í tímann en sanngjarnt er.

Tafla: Greiðslutími leigu

Getur leigusjón krafist leigu fyrir allt árið?

Nei, leigusjón getur ekki krafist þess að leigutaki greiði leigu fyrir allt ár fyrirfram. Slík ákvæði væru ósanngjörn samkvæmt 36 § avtalslagen (samningalögunum). Leiguréttur (hyresrätt) skal greiðast reglulega, mánuð fyrir mánuð. Ef leigusjón reynir samt að krefjast ársgreiðslu getur leigutaki mótmælt kröfunni.

Hvað gildir um tryggingarfé (deposition)?

Tryggingarfé (deposition) er ekki það sama og fyrirframleiga. Tryggingarfé er trygging fyrir hugsanlegum skemmdum. Samkvæmt reglum um tryggingarfé má leigusjón ekki nota tryggingarféð sem leigu. Lestu meira í grein okkar um tryggingarfé og hvað leigusjón má draga.

Leiga fyrirfram við undirleigu (andrahandsuthyrning)

Við undirleigu (andrahandsuthyrning) gilda sömu reglur og við aðalleigu (förstahandsuthyrning). Leigusjón má krefjast leigu fyrirfram. En leigan verður að vera sanngjörn (skälig hyra). Ef þú leigir út í annan hand, lestu leiðbeiningar okkar um undirleigu.

Réttur leigusjóns til að krefjast greiðslu

Leigusjón hefur rétt til að krefjast greiðslu samkvæmt samningi. Ef leigutaki greiðir ekki tímanlega getur leigusjón sagt upp leigusamningi. Uppsögn vegna ógreiddrar leigu getur leitt til brottvísunar (avhysning). En leigusjón verður fyrst að senda greiðsluáminningu (betalningspåminnelse) og gefa leigutaka tækifæri til að greiða.

Þegar fyrirframgreiðsla er ósanngjörn

Í sumum tilfellum getur krafa um fyrirframgreiðslu verið ósanngjörn. Ef leigusjón krefst greiðslu löngu áður en leigutímabilið hefst, eða ef leigusjón krefst greiðslu fyrir tímabil sem ekki hefur verið samið um, getur það verið ósanngjarnt. Leigutaki getur þá snúið sér til Hyresnämnden.

Munur á fyrirframgreiðslu og tryggingarfé

Tryggingarfé (deposition) er upphæð sem leigusjón heldur sem tryggingu. Það má ekki nota sem leigu. Ef leigusjón gerir það samt, brýtur leigusjón gegn reglunum. Lestu meira í grein okkar um tryggingarfé.

Hvað gerirðu ef leigusjón krefst of mikils fyrirfram?

Ef leigusjón krefst meira en löglegt er, til dæmis leigu fyrir allt ár, ættir þú að mótmæla skriflega. Þú getur haft samband við Hyresgästföreningen (leigjendasamtökin) eða Hyresnämnden til að fá aðstoð. Hyresnämnden getur ákveðið leiguna og hugsanlega lýst kröfuna ógilda.

Hvernig hefur hyrköp (húsakaupaleiga) áhrif á greiðsluna?

Hyrköp (húsakaupaleiga) er ný tegund búsetu sem tekin var upp með lögum (2026:843) um hyrköp av bostad, í gildi frá 2. júlí 2026. Við hyrköp greiðir hyrköparen (húsakaupaleigutaki) hyrköpsavgift (húsakaupaleiguþóknun) sem oft er greidd fyrirfram. Lögin ákvarða að hyrköparen hefur rétt til að kaupa íbúðina eftir ákveðinn tíma. Ef þú íhugar hyrköp, lestu grein okkar um hvað verður um leiguna við hyrköp.

Samantekt

Leigusjón má krefjast leigu fyrirfram. Þetta er algengt í Svíþjóð. En leigusjón má ekki krefjast óhóflega langs fyrirframgreiðslu, eins og allt ár. Ef þú ert óviss um réttindi þín skaltu hafa samband við Hyresgästföreningen eða Hyresnämnden.

Algengar spurningar

Má leigusjón krefjast leigu fyrir þrjá mánuði fyrirfram? Nei, það er ósanngjarnt. Leiga skal greiðast mánaðarlega fyrirfram. Leigusjón getur ekki krafist greiðslu fyrir lengra tímabil en einn mánuð í senn, nema sérstakar ástæður séu.

Getur leigusjón krafist leigu fyrirfram við undirleigu? Já, sömu reglur gilda. Leiga skal greiðast eigi síðar en síðasta virka dag fyrir leigutímabilið. En leigan verður að vera sanngjörn.

Hvað gerist ef ég greiði ekki leiguna tímanlega? Leigusjón getur sagt upp samningnum. Þú færð greiðsluáminningu. Ef þú greiðir ekki innan ákveðins tíma getur leigusjón sótt um brottvísun.

Má leigusjón krefjast greiðslu á tryggingarfé og leigu samtímis? Já, það er algengt. Tryggingarféð er trygging, leigan er fyrir búsetunni. En tryggingarféð má ekki nota sem leigu.

Textinn er almennar upplýsingar og ekki lögfræðileg ráðgjöf. Fyrir sérstakar spurningar skaltu hafa samband við lögmann eða Hyresgästföreningen.