Markaðsleiga – hvað er það?

Markaðsleiga þýðir að leigan er ákveðin frjálst af framboði og eftirspurn: leigusali og leigutaki semja um verðið án þess að leigan sé borin saman við hvað sambærilegar íbúðir kosta. Svíþjóð er ekki með markaðsleigu fyrir förstahandskontrakt (fyrsta flokks leigusamninga). Hér ákvarðast leigan í staðinn af bruksvärdessystemet (notagildiskerfinu), sem var innleitt árið 1968. Í stærstum hluta leigumarkaðarins er leigan að auki samin sameiginlega milli fasteignaeigenda og leigutakasamtaka. Hugtakið kemur engu að síður upp í hverri kosningabaráttu og fyrir þingkosningarnar þann 13. september 2026 er það komið aftur í umræðuna.

Bofrid er sænskur leigumarkaðsvettvangur þar sem einstaklingar og fasteignaeigendur leigja út íbúðir beint til leigutaka, og spurningin um hvað markaðsleiga raunverulega þýðir kemur upp aftur og aftur. Hér er svarið – með lögum, tölum og rökum beggja vegna.

Svona er leigan ákveðin í Svíþjóð í dag

Grundvöllurinn er bruksvärdesprincipen (notagildisreglan) í 12 kap. 55 § jordabalken (jarðabalki/landslögum). Leigan á að endurspegla staðal íbúðarinnar, útbúnað, sameiginleg rými og staðsetningu, og sanngirni hennar er metin með samanburði við sambærilegar íbúðir. Sé ákvæði um sameiginlega samningagerð í leigusamningnum fer hún fram samkvæmt hyresförhandlingslagen (lögum um leigusamninga) (1978:304) – milli fasteignaeiganda og leigutakasamtaka, ekki milli þín og leigusala þíns. Vanti slíkt ákvæði semur þú beint við leigusalann, en leiguna má eftir sem áður bera undir Hyresnämnden og meta út frá notagildi.

Tilgangurinn er besittningsskydd (öryggi leigutaka): leigutaki á ekki að geta neyðst til að flytja vegna þess að leigusali hækkar leiguna. Kerfið hefur verið aðlagað með tímanum. Árið 1974 varð leiga allmännyttan (opinberra íbúðafélaga) viðmið, og árið 2011 var því hlutverki hætt – síðan þá er viðmiðið sameiginlega umsamin leiga. Það sem gildir við hækkun höfum við farið yfir í Hyreshöjning: dina rättigheter och reglerna.

Nýbyggingar eru undantekning. Frá árinu 2006 er hægt að ákveða leigu í nýbyggðu húsi sem presumtionshyra (forsenduleigu): hún er samin við leigutakasamtök út frá framleiðslukostnaði, undanþegin notagildismati og gildir í 15 ár. Reglurnar breyttust 1. janúar 2026 í gegnum stjórnarfrumvarp 2024/25:192 – presumtionshyra (forsenduleiga) fær nú sem meginregla sömu prósentuhækkun og restin af leiguíbúðum á svæðinu, og ágreiningsmál geta verið leyst af úrskurðaraðila skipuðum af Hyresnämnden (leigunefndinni).

Markaðsleiga, frjáls leigusetning og trygghetshyra – hver er munurinn?

Hugtökunum er ruglað saman í umræðunni, en þau þýða ekki það sama.

Munurinn á trygghetshyra (öryggisleigu) og markaðsleigu liggur í því sem gerist eftir innflutning. Moderaterna skrifa sjálfir að þeir vilji „ekki innleiða markaðsleigu sem hefði þýtt að leigan geti hækkað harkalega á stuttum tíma“, og að leiguþróun í þeirra líkani eigi að fylgja „öruggri, einfaldri og fyrirsjáanlegri vísitölubindingu“. Gagnrýnin á tillöguna snýst í staðinn um upphafsleiguna, þ.e. hvað laus samningur kostar þann sem leitar að húsnæði. Fleiri hugtök skýrum við í ordlistan för hyresmarknaden.

Hvað myndi markaðsleiga þýða fyrir leiguna?

Það næsta sem við komumst svari er greiningin sem Ramboll Management Consulting gerði fyrir Hyresgästföreningen (Leigutakasamtökin) árið 2026. Aðferðin ber saman leigustig dagsins við verð á bostadsrätt (íbúðaréttaríbúðum) og tekjur heimila á mismunandi svæðum, og reiknar út hvaða leiga myndi samsvara markaðsjafnvægi.

Meðaltalið yfir þessi sjö sveitarfélög lendir í kringum 25 prósent, en dreifingin innan borgar er meiri en á milli borga. Í Stokkhólmi er áætlað að Östermalm–Djurgården fái hækkanir upp á nærri 110 prósent og Norra Innerstaden 78 prósent, á meðan Skärholmen og Hässelby-Vällingby staðna í 11–13 prósent og leigur í Järva gætu jafnvel lækkað eitthvað. Húsnæðiskostnaður sem hlutfall af tekjum heimila er áætlaður hækka úr 25 í 36 prósent í Stokkhólmi.

Tvær athugasemdir eiga við. Skýrslurnar eru pantaðar af aðila í umræðunni og þær mæla aðeins bein áhrif – Ramboll skrifar skýrt að kraftmikil áhrif eins og flutningskeðjur, fjárfestingarákvarðanir og nýbyggingar séu ekki greindar. Sem viðmiðunarpunktur kostaði þriggja herbergja íbúð að meðaltali 9 118 SEK á mánuði í ríkinu árið 2025 samkvæmt SCB (hagstofunni), eftir 4,6 prósenta hækkun frá árinu áður. Núverandi stig eftir sveitarfélögum er að finna á síðunni okkar með hyrespriser.

Rökin með og á móti

Með frjálsari leigusetningu talar hreyfanleiki og framboð. Ef verðið stýrir verður dýrara að sitja á of stórri íbúð á aðlaðandi stað, fleiri gætu hugsað sér að leigja út og verðið kemur í staðinn fyrir biðröðina. Stærð vandans er erfitt að vísa á bug: 31. desember 2025 voru 894 592 manns skráðir hjá Bostadsförmedlingen í Stokkhólmi og þær 20 861 íbúðir sem voru miðlaðar á árinu voru með 9,0 ára meðalbiðtíma.

Á móti kemur að húsnæði er ekki vara sem hægt er að afþakka. Ef leiga hækkar mikið á aðlaðandi stöðum hrökklast heimili með lægri tekjur út þangað sem leigan er lág, og besittningsskydd (öryggi leigutaka) verður veikara í raun þótt það standi í lögunum. Hyresgästföreningen (Leigutakasamtökin) og Sveriges Allmännytta (samtök opinberra íbúðafélaga) mótmæla auk þess að fyrri úttektir hafi ekki getað sýnt fram á að leigusetning sé úrslitaþáttur fyrir því hvort íbúðir séu byggðar eða ekki.

Enginn aðilanna hefur sænska niðurstöðu til að vísa í. Leiga í Svíþjóð hefur verið stýrð á einhvern hátt síðan 1942.

Hvað Finnland getur kennt okkur

Finnland afnam stýringu á sínum leigumarkaði skref fyrir skref fram til 1995 og er því dæmið sem báðar hliðar vitna í. Samkvæmt úttekt Boframjandet frá 2023 leiddi afnámið til hærri leigu á afnumda markaðnum, sérstaklega á Helsingfors-svæðinu – en einnig til verulega meira framboðs. Helsingfors-svæðið hefur síðan 1995 haft mun meiri húsnæðisbyggingu á hverja 1 000 íbúa en Stokkhólms-svæðið, og á höfuðborgarsvæðinu hafa undanfarin ár verið 16 000–20 000 lausar íbúðir í boði samtímis.

Samanburðurinn hefur annmarka. Afnámið var gert í kjölfar kreppunnar á tíunda áratugnum, þegar eftirspurn var minni og það var offramboð, sem hélt hækkunum niðri til skamms tíma. Og það var ekki allt eða ekkert: niðurgreiddar Ara-íbúðir með stýrðri leigu eru í dag um 30 prósent af nýbyggingum í Helsingfors og húsnæðisbætur eru rausnarlegar. Það er því ekki hreinn markaður sem verið er að bera saman við.

Markaðsleiga er þegar til – á hluta markaðarins

Ef þú leigir bostadsrätt (íbúðaréttaríbúð) eða einbýlishús af einstaklingi gildir ekki bruksvärde (notagildi). Þar stýrir privatuthyrningslagen (lög um útleigu á íbúðarhúsnæði í eigu einkaaðila), og þeim var skipt út 1. júlí 2026 fyrir ný lög í gegnum stjórnarfrumvarp 2025/26:187, sem þingið samþykkti 20. maí 2026. Gamli útreikningurinn – sanngjörn ávöxtun á markaðsvirði íbúðarinnar að viðbættum rekstrarkostnaði – er felldur brott. Í staðinn getur Hyresnämnden (leigunefndin) breytt leigunni aðeins ef hún er verulega hærri en það sem almennt er tekið fyrir aðra einkaleigu. Það er samanburður við markaðinn, ekki við notagildi. Lögin gilda aðeins um einstaklinga og dánarbú, en ekki þann sem reglulega leigir út fleiri en tvær íbúðir. Hvað annað breyttist förum við yfir í Ny hyreslag 2026 og í leiðarvísi okkar að privatuthyrningslagen.

Andrahandsuthyrning (undirleiga) á hyresrätt (leiguíbúð) virkar öfugt. Þar er leigan hjá aðalleigutaka hámarkið, húsgagnaálag má samkvæmt Svíþjóðar dómstólum ekki vera hærra en 15 prósent, og Hyresnämnden (leigunefndin) getur úrskurðað um endurgreiðslu á överhyra (ofhárri leigu) allt að tveimur árum aftur í tímann fyrir samninga sem gerðir voru eftir 1. október 2019. Svona gerirðu ef deila kemur upp: anmäl till hyresnämnden.

Algengar spurningar

Er Svíþjóð með markaðsleigu í dag? Nei. Fyrsta flokks leigusamningar eru ákveðnir samkvæmt notagildiskerfinu og forsenduleiga er algeng í nýbyggingum. Enginn flokkur hefur hingað til fengið í gegnum þingið frjálsa leigusetningu fyrir íbúðir.

Hvað varð um tillöguna 2021? Úttektin um frjálsa leigusetningu við nýbyggingar (SOU 2021:50) var lögð fram 4. júní 2021. Vinstri flokkurinn hafði sett málið sem skilyrði fyrir stuðningi sínum við ríkisstjórnina, og 21. júní var Stefan Löfven forsætisráðherra felldur í vantrauststillögu með 181 atkvæði gegn 109. Hann sagði af sér 28. júní og tillagan varð aldrei að lögum.

Myndi leigan mín hækka strax ef markaðsleiga væri innleidd? Ekki samkvæmt þeim tillögum sem liggja fyrir núna. Trygghetshyra (öryggisleiga) Moderaterna er ætluð fyrir nýja samninga, og Liberalerna vilja samkvæmt stefnuskrá sinni fyrir 2026 „leyfa frjálsa leigusetningu í nýbyggingum og láta staðsetningu hafa meiri áhrif á leiguna“. Núverandi samningar verða ekki fyrir áhrifum af neinum tillagnanna.

Hvað finnst flokkunum fyrir kosningarnar 2026? Moderaterna vilja skipta út sameiginlegum samningum og notagildi með trygghetshyra (öryggisleigu) fyrir nýja samninga, ákvörðun sem var tekin á flokksþingi 2025. Liberalerna vilja frjálsa leigusetningu í nýbyggingum. Jafnaðarmenn segja nei og vilja í staðinn örva byggingu, meðal annars með endurinnleiddum fjárfestingarstyrkjum. Vinstri flokkurinn felldi ríkisstjórnina um þetta mál árið 2021.

Þessi texti er almennar upplýsingar og skal ekki teljast sem lagaleg ráðgjöf.