Má leigusalinn hækka leiguna mitt í samningstímanum? (privatuthyrningslagen – lög um einkaleigu)

Nei, að meginreglu má leigusalinn ekki hækka leiguna mitt í áframhaldandi samningstímabili. Leigan er samin að ákveðinni upphæð og ekki er hægt að breyta henni einhliða af leigusalanum á gildistímanum. Þetta leiðir af 12 kap. 19 § jordabalken (jarbalknum), sem kveður á um að leigan skuli vera ákveðin að upphæð og að breytingar krefjist samkomulags eða ákvörðunar hyresnämnden (leigudómstólsins).

Ef þú ert með tímabundinn samning, til dæmis á eitt ár, gildir umsamin leiga allt tímabilið. Leigusalinn getur ekki komið í október og sagt að leigan hækki frá nóvember, bara af því að hann vill. Vill leigusalinn hækka leiguna verður hann annað hvort að bíða þar til samningstíminn er liðinn eða, við tillsvidareavtal (samning til frambúðar), segja upp samningnum til að semja um nýja leigu – og jafnvel þá eru reglur sem vernda þig sem leigjanda.

Hvað gildir um tillsvidareavtal (samninga til frambúðar)?

Við tillsvidareavtal, það er samning sem gildir til frambúðar, getur leigusalinn krafist leiguhækkunar. En það gerist ekki sjálfkrafa og ekki án ferlis. Leigusalinn verður að senda skriflega kröfu um nýja leigu, og ef þið komist ekki að samkomulagi getur leigusalinn höfðað mál hjá hyresnämnden (leigudómstólnum). Hyresnämnden metur þá hvort nýja leigan sé skälig hyra (sanngjörn leiga), meðal annars með samanburði við svipaðar íbúðir á svæðinu.

Algengur misskilningur er að leigusalinn geti hækkað leiguna um ákveðið vísitöluhlutfall eða ákveðna prósentu án frekari máls. Svo er ekki. Það er engin sjálfvirk vísitöluhækkun í leigulögunum. Hækkun verður alltaf að vera sanngjörn og rökstudd. Hyresnämnden getur að auki ákveðið að hækkun megi aðeins taka gildi frá ákveðnum tímapunkti, oftast snemma einum mánuði eftir að leigusalinn hefur sett fram kröfuna.

Má leigusalinn hækka leiguna mitt í samningstímanum við andrahandsuthyrning (framleigu)?

Við andrahandsuthyrning (framleigu) gilda að hluta aðrar reglur. Ef þú leigir út bostadsrätt (bostadsrätt – íbúð í eignarfélagi) í framleigu, eða ef þú sjálfur leigir í framleigu, getur leigan verið aðlöguð á samningstímanum – en aðeins við ákveðnar aðstæður. Lögin segja að aðilar megi semja um að greiðsla fyrir þægindi eins og upphitun, rafmagn og vatn skuli greidd með upphæð sem samsvarar kostnaði við notkunina.

Það þýðir að framleigusalinn getur ekki hækkað leiguna mitt í samningstímanum án stuðnings í samningnum. Hins vegar getur samningurinn innihaldið ákvæði um að leigan sé aðlöguð við breyttan rekstrarkostnað. Slíkt ákvæði verður að vera skýrt orðað og má ekki vera ósanngjarnt. Ef ákvæðið vantar gildir umsamin leiga allt tímabilið.

Hvað segir lögin um vernd leigjandans?

Vernd leigjandans gegn leiguhækkunum mitt í samningstímanum er sterk. Grunnverndin er í 12 kap. jordabalken (jarbalknum), þar sem fram kemur að leigusamningar skuli vera skriflegir ef annar aðili krefst þess, og að leigan skuli vera ákveðin að upphæð. Leigusalinn sem hækkar leiguna án stuðnings í samningi eða lögum á hættu á að þurfa að greiða til baka ofgreidda leigu.

Ef leigusalinn hækkar samt leiguna án grundvallar getur þú sem leigjandi mótmælt hækkuninni. Gerðu það skriflega og geymdu alla skjölun. Hafðu samband við hyresnämnden (leigudómstólinn) til leiðbeiningar. Hyresnämnden getur staðfest að gamla leigan gildi og að hækkaða leigan skuli endurgreidd.

Tafla: Hvenær má leigusalinn hækka leiguna?

Hvað getur þú gert ef leigusalinn hækkar engu að síður?

Ef leigusalinn hækkar leiguna mitt í samningstímanum án grundvallar ættir þú að bregðast hratt við. Byrjaðu á því að mótmæla hækkuninni skriflega. Segðu að þú samþykkir hana ekki og að þú vísir til gildandi samnings. Greiddu síðan gömlu leiguna þar til deilan er leyst. Að greiða hækkuðu leiguna getur verið túlkað sem samþykki þitt.

Hafðu samband við hyresnämnden (leigudómstólinn) eftir það. Þú getur sótt um að fá leiguna staðfesta. Hyresnämnden metur málið og getur ákveðið að gamla leigan gildi. Ef leigusalinn hefur þegar fengið ofgreitt getur dómstóllinn einnig ákveðið endurgreiðslu. Lestu meira um hvernig hyresnämnden virkar í leiðbeiningum okkar um hyresnämnden og réttindi þín sem leigjandi.

Má leigusalinn hækka leiguna mitt í samningstímanum við hyrköp (leigukaup)?

Við hyrköp (leigukaup), sem stjórnast af lagen om hyrköp av bostad (lögum um leigukaup á íbúð), gilda sérstök ákvæði. Það þýðir að breyting á gjaldinu verður að vera regluð í samningnum til að vera gild.

Lögin segja að leiguseljandinn skuli veita upplýsingar um hvernig hægt sé að breyta leigukaupagjaldinu. Ef samningurinn inniheldur ekkert slíkt ákvæði er ekki hægt að hækka gjaldið mitt í samningstímanum. Þetta verndar leigukaupandann fyrir óvæntum kostnaði. Fyrir frekari upplýsingar um hyrköp, sjá grein okkar um verður leigusalinn að samþykkja hyrköp samkvæmt nýju lögunum.

Hvað gildir um nýframleiddar íbúðir?

Fyrir nýframleiddar íbúðir er sérstök reglugerð sem kallast presumtionshyra (forsenduleiga). Hún þýðir að leigan við nýframleiðslu getur verið sett hærra en bruksvärdet (notagildi), en að leigusalinn geti þá ekki hækkað leiguna fyrstu árin án sérstakra ástæðna. Presumtionshyra gildir venjulega í 15 ár, en á þeim tíma má aðeins hækka leiguna í samræmi við það sem samið hefur verið um, oft tengt konsumentprisindex (neysluverðsvísitölu).

Einnig hér gildir að hækkun mitt í samningstímanum krefst stuðnings í samningnum. Ef samningurinn segir að leigan fylgi vísitölu getur leigusalinn hækkað leiguna í samræmi við vísitölubreytinguna. En án slíks ákvæðis er ekkert svigrúm til hækkunar.

Algengar spurningar

Getur leigusalinn hækkað leiguna með þriggja mánaða fyrirvara mitt í samningstímanum?

Nei. Við tímabundinn samning getur leigusalinn ekki hækkað leiguna á gildistímanum, óháð fyrirvara. Við tillsvidareavtal (samning til frambúðar) krefst skriflegrar kröfu og oft meðferðar hjá hyresnämnden (leigudómstólnum). Þriggja mánaða fyrirvari er ekki nóg til að breyta leigunni einhliða.

Hvað gerist ef ég greiði hækkuðu leiguna án þess að mótmæla?

Ef þú greiðir hækkuðu leiguna í lengri tíma án mótmæla getur það verið túlkað sem samþykki þitt á hækkuninni. Þess vegna er mikilvægt að mótmæla hækkun skriflega strax. Geymdu alla samskipti og greiddu gömlu leiguna þar til deilan er leyst.

Getur leigusalinn hækkað leiguna til að mæta auknum rekstrarkostnaði?

Ekki án stuðnings í samningnum. Ef samningurinn inniheldur ákvæði um að leigan sé aðlöguð við breyttan rekstrarkostnað getur leigusalinn gert það. Annars krefst nýs samkomulags eða ákvörðunar hyresnämnden (leigudómstólsins). Fyrir andrahandsuthyrning (framleigu) eru sérstakar reglur í privatuthyrningslagen (lögum um einkaleigu).

Gilda sömu reglur um bostadsrätt (bostadsrätt – íbúð í eignarfélagi) sem leigð er út í framleigu?

Já, að mestu. Við andrahandsuthyrning (framleigu) af bostadsrätt gildir privatuthyrningslagen (lög um einkaleigu), sem krefst þess að leigan sé ákveðin að upphæð. Hækkun mitt í samningstímanum krefst stuðnings í samningnum. Lestu meira um andrahandsuthyrning af bostadsrätt og nýjar reglur.

Samantekt

Spurningin um hvort leigusalinn megi hækka leiguna mitt í samningstímanum hefur skýrt svar: nei, ekki án stuðnings í samningi eða lögum. Leigjandinn hefur sterka vernd í gegnum jordabalken (jarbalkinn) og, fyrir andrahandsuthyrning (framleigu), í gegnum privatuthyrningslagen (lög um einkaleigu). Ef þú verður fyrir óréttmætri hækkun skaltu bregðast hratt við, mótmæla skriflega og hafa samband við hyresnämnden (leigudómstólinn).

Til að forðast deilur skaltu ganga úr skugga um að leigusamningurinn þinn sé skýr og skriflegur. Athugaðu hvort ákvæði um leiguaðlögun séu til staðar. Ef þú ert óviss um réttindi þín skaltu leita ráða hjá Hyresgästföreningen (leigjendasamtökunum) eða lögfræðingi með sérþekkingu á leigurétti. Þú getur líka lesið aðrar leiðbeiningar okkar, til dæmis um deposition (tryggingu) og hvað leigusalinn má draga eða um möblerat påslag (húsgagnaviðbót) og hvenær þú mátt leggja 15 prósent ofan á.

Þessi texti er almennar upplýsingar og ekki lögfræðileg ráðgjöf. Fyrir þitt sérstaka tilvik ættir þú að hafa samband við lögfræðing eða hyresnämnden (leigudómstólinn).