Má leigulandi krefja það að leigjandi skipti út gardinum?

Nei, að almennu reglu má það ekki. Gardinar sem þú hefur keypt og sett upp sjálfur eru laus eign þín, og leigulög gefa leigulandanum (hyresvärd) enga rétt til að ákveða yfir húsgögnum, textílum eða annarri innréttingu leigjanda innan í íbúðinni. Krafa um að þú skiptir út gardinum fyrir ákveðna gerð eða lit vantar í venjulega tilfelli lagrænt grunn og getur ekki sjálf í sér leitt til uppsagnar.

Undantekin eru mál sem snúast um annað en smakk: þegar glugginrétting tilheyrir íbúðinni, þegar hún skemmir fasteignina eða þegar hún breytir ytra útliti hússins.

Stutt svar: gardininn er þinn, glugginn er leigulandans

Leigutengsl í rental flat (hyresrätt) eru stýrð af 12. kafla jordabalken (landbúnaðarlög), svoköllu leigulögunum. Þau stýra ástandi íbúðar, viðhaldsskyldu leigjanda, rétti til að gera breytingar og því sem telst truflun. Þau innihalda engan ákvæði sem gefa leigulandanum ákvörðunarvald yfir lausum innréttingum.

Því ert skilningsmörkin þannig:

• Laus eign – þínir gardinar, gardinstangar sem þú settir upp sjálfur, textílar og húsgögn. Leigulandi ákveður ekki yfir þeim.
• Það sem tilheyrir íbúðinni – persjónur, sólskjermar, gardinslínur og festingar sem leigulandi hefur sett upp. Þar gildir viðhaldsskyldan.

Má leigulandi ákveða yfir gardinum í rental flat samkvæmt leigulögum?

Viðhaldsskyldan gildir fyrir það sem leigulandi á

Samkvæmt 12. kafla 24. gr. jordabalken skal leigjandi vanda vel til verks við viðhald íbúðar og er skaðabótskyldur fyrir skemmdir sem verða vegna eigin vandlausa vinnu eða gáleysis. Ef þú borar í gegnum gluggakarma þegar þú setur upp gardinstöng, eða rífur niður fasta persjónu, þá er það viðhaldsskyldan sem kemur fram – ekki útlitið á gardinanum.

Það sama gildir um aðgerðir sem líkjast málun og tapetúningu. Réttur leigjanda til að framkvæma slíkar aðgerðir á eigin kostnað kemur fram í 12. kafla 24. a gr. jordabalken, með skyldu til að bóta leigulanda ef íbúðin versnar. Hvoru langt þessi réttur nær hvað varðar veggi og yfirborð ferum við yfir í leiðbeiningum um málun og tapetúningu í rental flat.

Röð og gott ástand

Samkvæmt 12. kafla 25. gr. jordabalken skal leigjandi sjá til þess að þeir sem búa í kringum verði ekki fyrir truflunum og fylgja öllu sem krafist er til að varðveita heilbrigði, röð og gott ástand innan fasteignarinnar. Ákvæðið beittist við truflanir og ástand fasteignar – ekki á stíl innréttingar. Að nágranni þyki gardinarnir þínir fyrirfalinir er ekki truflun í merkingu laga.

Andstæðulega geta aðgerðir sem raunverulega hafa áhrif á fasteignina fallið undir þetta: álfolía eða sólfilm sem er límuð beint á rúðuna og skemmir glerinu, eða mörklægnisefni sem er skrúfað fast í fasadu.

Hvenær má leigulandi í raun ákveða yfir gardinum í rental flat?

Það eru nokkrar aðstæður þar sem leigulandi hefur í raun eitthvað að segja:

Eintíðleiki fasadunnar. Margir leigulandar hafa reglur um sólskjermar, glugga á balkónum og skilti að utan. Slíkar kröfur varða ytra útliti byggingarinnar, sem leigulandi ber ábyrgð á og tengist oft byggingarleyfum. Krafa um hvíta gardinfóðraðna móti götunni kemur fyrir í sumum eldri húsum, en ef það á að vera bindandi verður það að koma fram í leigusamningnum – og það má ekki brjóta gegn bindandi reglum í 12. kafla jordabalken.

Húsnæði með húsgögnum. Ef þú leigir íbúð með húsgögnum eru gardinarnir hluti af því sem leigulandi veitir. Þá eru þeir eign leigulandans og máttu ekki kasta þeim – en þú márt venjulega bæta við eigin, fyrirvarið þess að upprunalegu hlutunum sé varðveittum og skilaðum.

Brandvarnarkröfur í ákveðnum rýmum. Í sameiginlegum rýmum og uppgangum geta brandvarnarkröfur haft áhrif á hvaða textíla má hafa. Það gildir sjaldan um sjálfa íbúðina.

Persjónur, línur og festingar – það sem fylgir íbúðinni

Persjónur sem voru í íbúðinni við innflyttingu tilheyra leigulandanum. Ef lamella skemmist vegna eðlilegs slitas (slitage) er það viðhaldsábyrgð leigulandans; ef hún skemmist vegna þess að einhver dró í snúrina með of miklum krafti er það mál leigjandans. Sama rökréknin gildir um húsbandabúnað, sem við förum yfir í greininni um viðgerðir á húsbandabúnaði.

Skrúfuhól í karma og veggjum eru algeng deilumál við útflyttingu. Einhverfð hól eftir gardinstangar teljast venjulega sem eðlileg notkun, á meðan umfangsmikil borun í flísum eða gluggaumgjörðum getur verið dæmd sem skemmd. Ef þú vilt vita hversu langt þú márt fara með festingar almennt finnurðu yfirferð í greininni um innréttingu á veggjum.

Ef leigulandi heldur peningum eftir útflyttingu meðvísandi til uppsetningar gardina gilda venjulegar reglur um uppgjör – sjá hvað leigulandi má draga úr deposit (deposition).

Subletting (andrahandsuthyrning) og útleiga eiginbústaðar

Ef þú leigir af einkaaðila getur privatuthyrningslagen (lög um útleigu eiginbústaðar 2026:772) verið viðeigandi. Lögin gilda um samninga þar sem einstaklingur eða dánumestari leigir út hús eða hluta af húsi gegn gjaldgreiðslu tilbústaðar, og þau gilda ekki ef leigulandi leigir reglulega út fleiri en tvær íbúðir sem ekki eru hluti af bústað leigulandans, ef leigulandi sjálfur hefur rental flat (hyresrätt) á íbúðinni, eða ef leigan varðar sumarbústað. Með þessum lögum eru lög (2012:978) um útleigu eiginbústaðar ógilt.

Lögin stýra m.a. því að samningurinn skuli vera í skriftlegri formi ef einn af aðilunum krefst þess, að samningurinn gildi til þá til sem ekki er ákveðinn leigutími samþykktur, og að leigan skal vera ákveðin í upphæð. Þau innihalda engin ákvæði um innréttingu eða gardina. Samkvæmt lögum eru hins vegar samningsskilyrði sem eru í samanburði við ákvæði laga til óbágs leigjanda án gilda gegn leigjanda, nema annað sé tilgreint í lögum.

Í raun: ef þú leigir íbúð með húsgögnum af einkaaðila, skrifaðu í samninginn hvaða textílar eru með og takaðu myndir af þeim við innflyttingu. Meira um muninn á samningstýpum finnurðu í yfirferðinni á first-hand (förstahand) og subletting (andrahand).

Svo meðhöndlar þú kröfuna

1. Biðu um skriflegt undirlag. Spyrðu hvaða punktur í leigusamningnum eða reglunum kröfan byggir á.
2. Athugaðu hvort þetta varði þína eign eða leigulandans. Ef gardinarnir eru þínir er útgangspunkturinn að kröfunni vanti grundvöll.
3. Greindu á milli útlits og skemmdar. Bjódu upp á að laga raunverulegar skemmdir – það er sá hluti sem leigulandi má krefjast skaðabóta fyrir samkvæmt 12. kafla 24. gr. jordabalken.
4. Svaraðu skriflega. Stutt tölvupóstur þar sem þú kifrar kröfuna og biður um lagrænt stuðning dugar langt.
5. Leitaðu til the Rent Tribunal (Hyresnämnden) ef aðilar ná ekki samningi. Nefndin miðlar í leigudeilum.

Krafa um skiptingu gardina getur ekki sjálf í sér verið grunnur að uppsögni. Förverkande (glæpileg brot á samningi) krefst þess að ein af grunngörðum í 12. kafla jordabalken sé uppfyllt, og val innréttingar er ekki meðal þeirra.

Algengar spurningar

Get ég verið sagt upp vegna þess að ég neita að skipta út gardinum? Nei. Uppsögn fyrir tíma krefst förverkandegrundar samkvæmt 12. kafla jordabalken, til dæmis vanleiga, ólögleg subletting (andrahandsuthyrning) eða alvarlegar truflanir. Val gardina er ekki slíkur grunnur.

Má leigulandi koma inn og athuga gluggina? Leigulandi hefur samkvæmt leigulögum rétt á aðgangi til eftirlits og nauðsynlegra verkja, en ekki frjálslega hvenær sem er. Reglurnum og kröfunum um tilkynningu er farið yfir í greininni um aðgang að íbúðinni.

Verð ég að taka niður gardinana mína þegar ég flytt? Já, þínir eigin gardinar eru laus eign og skulu fylgja þér. Eignir sem eftir sitja gæti leigulandi þurft að meðhöndla á annan hátt, og kostnaðurinn gæti fallið á þig. Persjónur og línur sem tilheyrðu íbúðinni skulu hins vegar eftir sitja og vera heilar.

Má leigulandi krefjast mörklægningar móti götunni? Ef krafan varðar ytra útliti byggingarinnar getur leigulandi haft stuðning í reglugerðum sem eru hluti af samningnum. Krafa sem eingöngu varðar hvernig það lítur út innan frá vantar venjulega slíkan stuðning. Biðu um að fá að sjá þann samningspunkt sem vísað er til.

Textinn er almenn upplýsing og telst ekki lagræðing.