| Fasteign 1 (privatuthyrningslagen) | Fasteign 2 (hyreslagen) | |
|---|---|---|
| Leigugjald | Kostnaðarmiðað – fjármagnskostnaður + rekstrarkostnaður | Notkunsvirðisleiga (bruksvärdeshyra), miðuð við leigubýli á staðnum |
| Ofleiga (överhyra) | Gat aðeins verið lægð fyrir framtíðina | |
| Leiguleigaréttur (besittningsskydd) | Nei | Já, eftir tvö ár í andrahandsuthyrning (undirleigu) |
| Uppsögn frá leigulanda | 3 mánuðir, án tilgreindrar ástæðu | Krafðist ástæðu |
Fram til 1. júlí 2026 var til regla sem kom mörgum einkaleigulanda á óvart: ef þú leigðir út tvær fasteignir samtímis gildir privatuthyrningslagen (lög um einkaleigu) aðeins fyrir ** fyrstu** leiguna. Sú síðari fellt undir hyreslagen (leigulög) – með algjörlega öðrum reglum varðandi leigugjald, uppsögn og besittningsskydd (leiguleigarétt/öryggi leigupa).
Þessi regla er nú að lokum. Með nýju privatuthyrningslagen (2026:772), sem tóku gildi 1. júlí 2026 og komu í stað lögum um leigu eiginbýlis (2012:978), getur þú leigt út allt að tvær fasteignir undir sama reglugerðakerfi.
Svona var það áður – og af hverju skipti það máli
Samkvæmt gömlu lögum gilda þau ekki „um afhendingu sem á sér stað auknlega við fyrri afhendingu sem lögin gilda um“. Í raun: fasteign númer tvö endaði í hyreslagen, 12. kafla jordabalken (landbókarloi).
Munurinn var mikill:
Margir uppgötktu þetta fyrst þegar leigjandi númer tvö leitaði til Hyresnämnden (leigunefndar/leigudómstóls).
Það sem gildir frá 1. júlí 2026
Nýju lögin setja mörkin á annan hátt. Þau gilda ekki ef leigulandi „leigir reglulega út fleiri en tvær íbúðir sem ekki eru hluti af búsetu leigulandans" (3. gr.). Þannig:
- Ein eða tvær fasteignir – privatuthyrningslagen gilda fyrir báðar.
- Þrjár eða fleiri, reglulega – lögin gilda ekki alls, og þú fellur undir hyreslagen fyrir allar fasteignirnar.
- Herbergi í eiginbýli (inneboende) teljast ekki inn í þessar tvær.
Lögin gilda enn aðeins fyrir einstaklinga og dánumunni (dödsbon), og ekki leigu fyrir sumarhús/frístöðuötráð.
Leigugjald er sett frjálst – en getur verið krafist til baka
Höfuðreglan er nú að þú og hyresgäst (leigjandi) komist að samkomulagi um leigugjald. Leigjandi getur þó beðið Hyresnämnden (leigunefndina) um að meta leigugjald sem er „verulega hærra en sú leiga sem er almennt tekð á móti“ fyrir sambærilega einkaleigu (2. kaf. 5. gr.).
Nýleiki sem ber að fylgjast með: ef nefndin lægjar leigugjaldið skal hyresvärd (leigulandi) greiða til baka það sem var tekið of mikið, plús vexti (2. kaf. 6. gr.). Samkvæmt gömlu lögum gat nefndin aðeins breytt leigugjaldi fyrir framtíðina. Frjálsari verðsetning fylgir því með endurgreiðsluhættu sem var ekki til áður.
Þriggja mánaða uppsagnartími – báðum ága
Fyrir nýja samninga gildir þriggja mánaða uppsagnartími sem höfuðregla, bæði fyrir leigulanda og leigjanda. Áður gat leigjandi sagt upp með einum mánaða fyrirvara. Tímabundið samningur lýkur þegar leigutíminn lýkur, og leigjandi getur sagt upp áður með þriggja mánaða fyrirvara.
Leigulandi getur enn sagt upp samninginn með tafarlausum verkunum ef til dæmis leiga er ekki greidd, ólögleg andrahandsuthyrning (undirleiga) eða alvarleg truflanir eiga sér stað.
Mikilvægt: gömlum samningum fylgir gömlu lögum
milliskiptareglurnar eru skýrar – úrráða lögin gilda enn fyrir samninga sem voru gerðir samkvæmt þeim. Ef þú leigir út með samningi skrifaðum fyrir 1. júlí 2026 gilda þá lög 2012:978, með einum mánaða uppsagnartíma fyrir leigjanda og kostnaðarmiðuðu leigugjaldi.
Ef þú leigir út tvær fasteignir á samningum frá hverjum hliðu á ára skiptinu getur þú því haft tvö mismunandi reglugerðakerfi keyra samtímis. Skrifaðu nýjan samning ef þú vilt að báðir fylgi nýju lögum.
Þú þarft enn leyfi
Nýju lögin breyta ekki því hver þarf að samþykkja:
- Bostadsrätt (fasteignarréttur/íbúðaréttur) – leyfi frá stjórn félagsins, annars frá Hyresnämnden (leigunefndinni). Reglurnar fyrir andrahandsuthyrning (undirleigu) af bostadsrätt urðu samtímis mildari: fyrri leigulausnir vega minna við nýja umsókn.
- Hyresrätt (leigubýli) – privatuthyrningslagen gildir aldrei fyrir andrahandsuthyrning (undirleigu) af leigubýli. Þar er samþykki hyresvärd (leigulanda) nauðsynlegt og reglur hyreslagen gilda.
- Villa (tólýsi), eigaríbúð, fritidshus (sumarhús) – engin leyfi, en leiga fyrir frístöðu fellur utan laga.
Skattur: frádráttur gildir fyrir hverja fasteign
Schablonavdraget (stöðugt frádráttur) á 40 000 SEK er fyrir hverja fasteign á ári, ekki fyrir hverja persónu. Ef þú leigir út tvær fasteignir færðu því tvo frádrátti – plús aukna frádrátt fyrir hverja fasteignigerð. Reikningsdæmi og smáatriði finnast í leiðbeiningum okkar um skatt á andrahandsuthyrning (undirleigu).
Hafðu einnig í huga að fasteign sem þú notar ekki sjálfur getur verið matuð sem atvinnufasteign af Skatteverket (skattstjórinum) – og að leiga út þriggja eða fleiri fasteigna reglulega er einmitt sú mörkin þar sem lögin hætta að gilda.
Athugasylisti áður en þú leigir út fasteign númer tvö
- Athugaðu að þú leigir ekki þegar út fleiri en tvær íbúðir reglulega.
- Skrifaðu nýja samninga ef þú vilt að nýju lögin gildi fyrir báðar fasteignirnar.
- Setju leigugjald sem þú getir rökstutt miðað við hvað önnur einkaleiga kostar – endurgreiðsluhættan er ný.
- Reiknaðu með þriggja mánaða uppsagnartíma í reikningnum þínum, einnig frá hliðu leigjanda.
- Fáðu leyfi frá félaginu eða leigulanda þar sem það er nauðsynlegt.
- Fylgdu frádráttnum fyrir hverja fasteign þegar þú skilar skattalýsingu.
Lestu frekar
- Ný leigulög 2026: svona breytast reglurnar um leigu
- Skattur á andrahandsuthyrning (undirleigu)
- Hversu mikla leigu má taka
Algengar spurningar
Má ég leiga út tvær fasteignir samtímis núna? Já. Frá 1. júlí 2026 falla allt að tvær fasteignir undir privatuthyrningslagen. Mörkin eru þar að leiga út reglulega fleiri en tvær íbúðir sem ekki eru hluti af þinni eigin búsetu.
Hvað gerist ef ég leig út þrjár fasteignir? Þá gilda privatuthyrningslagen alls ekki – hyreslagen (12. kafli jordabalken) er beitt á allar leigurnar, með notkunsvirðisleigu og besittningsskydd (leiguleigarétti) samkvæmt þeim reglum.
Gilda nýjar reglur fyrir mitt núverandi leigusamning (hyresavtal)? Nei. Samningar sem voru gerðir fyrir 1. júlí 2026 fylgja gömlu lögum svo lengi sem þeir standa.
Telst leigð herbergi í eiginbýli mitt sem ein af þeim tváum? Nei. Undantakið varðar íbúðir sem ekki eru hluti af búsetu leigulandans.
Getur leigjandi krafist leigugjalds til baka? Já, ef Hyresnämnden (leigunefndin) lægjar leigugjald sem er verulega hærra en það sem er almennt tekð á móti, skal ofmiðlað amount greitt til baka með vexti. Þetta er skerðing miðað við gömlu lögin.
Leigðu örugglega með Bofrid
Tveir heimildir þýða tvöfalt fjölda leigjanda til að finna, meta og halda utan um. Á Bofrid getur þú birt auglýsinguna þína ógaðla, fengið staðfestra leigjanda með BankID-auðkenningu og kreditúprýsingu, og stýrt samskiptum á einum stað.
Nánari upplýsingar um endurformúna í heild finnast í yfirliti okkar yfir nýja privatuthyrningslagen 2026.
Greinin er almennar upplýsingar og kemur ekki í stað lögfræðilegrar ráðgjöf í einstaka tilfellum.
