Privatuthyrningslag 2026:772 og inneboende

Privatuthyrningslag (2026:772) gildir um inneboende – þegar þú leigir út herbergi ííbúð sem þú átt sjálfur. Lagið tekur til upplausnar á "hús eða hluta af hús" samkvæmt 1. kafla 1. gr., og herbergi í bílnum þínum eða bostadsrätt er nákvæmlega hluti af húsinu. Leigir þú í staðinn herbergi í leigubýli sem þú leigir sjálfur, gildir lagið ekki alls – þá stýrir 12. kafli jarðabalkar.

Þetta er nýtt frá 1. júlí 2026, þegar Privatuthyrningslag (2026:772) tók gildi og tók staðinn fyrir lög (2012:978) um útleigu eigin íbúðar.

Gildir privatuthyrningslagið (2026:772) um inneboende?

Já, í aðalsamhengi. Samkvæmt 1. kafla 1. gr. tekur lög til samninga þar sem einkamaður eða arfleifð mot gjald upplætir hús eða hluta af hús til annars, með fyrirvara að upplausnin vísi fullkomlega eða að helstu leyti til íbúðar. Það sem upplært er kallist í lagtextanum "íbúð", óháð því hvort um hela bæ eða eitt herbergi er að ræða.

Tvær aðrar ákvæði staðfesta málið. Í 1. kafla 3. gr. undanþegist sá leigjandi sem reglulega leigir út fleiri en tvær íbúðir "sem ekki eru hluti af leigjandans íbúð" – orðalag sem bara gengur upp ef íbúðir sem eru hluti af leigjandans íbúð annars koma undir. Og 5. kafli 3. gr. síðasti málsgrein segir að leigjandi geti ekki haft eigin inneboende án leigjandans samþykkis "ef íbúðin er hluti af leigjandans íbúð). Lagið reglubundir alls í raun búsetu undir sama þaki og leigjandinn.

Þrjú undantekningar – og mikilvægasta fyrir þig sem ert inneboende

kafli 3. gr. telur upp þegar lagið gildir ekki:

leigjandi leigir reglulega út fleiri en tvær íbúðir sem eru ekki hluti af leigjandans íbúð,
leigjandi hefur íbúðina með hyresrätt (leigerétt), eða
upplausnin vísir til frítíðarskila.

Annar undantekningin er hún sem hefur mest praktískt merkingu. Ef leigjandi þinn hefur sjálfur íbúðina með hyresrätt fellur samningur yðar utan laganna og landar í 12. kafla jarðabalkar í staðinn. Deir tvo fyrstu undantekningarnar halda einnig gildi jafnvel ef aðstæður breytast síðar.

Mismunur á að vera inneboende og að vera leigjandi er gildið að halda aðskilin, og við förum yfir hann í Inneboende vs. Hyresgäst: Vad är skillnaden och vilka rättigheter har du?.

Breytingar þegar 2026:772 tók staðinn fyrir 2012:978

Hin gömlu lögum var brotið með yfirgangsákvæðum hin nýju. Þar segir einnig að hin brotna lög gildi enn fyrir samninga sem gerð voru samkvæmt þeim – samningur um inneboende frá þeim tíma heldur því áfram á gömlu reglum.

Spurning	Privatuthyrningslag (2026:772)
Hvað er tekið til	Hús eða hluti af hús sem einkamaður leigir út sem íbúð (1. kafli 1. gr.)
Ritræn samningur	Skal gerður ef hvort kiðin krefst þess (1. kafli 5. gr.)
Leigan	Samþykkt og skal vera fast til upphæðar (2. kafli 1. gr.)
Prófanir á leigu	Hyresnámnden, ef leigan er marktækt hærri en fyrir líka íbúðir (2. kafli 5. gr.)
Uppsagnarfrestur	Þrjár mánuðir til næsta mánudarsskifti (6. kafli 1–2 gr.)
Þvingandi til leigjandans gagn	Já (1. kafli 4. gr.)
Besittningsskydd (öryggi eignar)	Fellur ekki í lögunum

Leigan: hvernig hún er sett og hvernig hún er prufuð

Leigan er ákveðin með samþykki þegar samningurinn er gerður og skal vera fast til upphæðar (2. kafli 1. gr.). Ergild fyrir nýtnilega – hitun, kælingu, heitt vatn, raforku svo og vatn og afrás – getur verið samþykkt eftir raunverulegri notkun. Ef samþykki vantar skal skilgreint belopp greitt, og þá vægist sérstaklega hvað aðilar ætluðu þegar samningurinn var gerður.

Finnur inneboendinn leiguna of hægt getur hann krafst Hyresnámndar (2. kafli 5. gr.). Námndin lækkar leiguna aðeins ef hún er marktækt hærri en það sem almennt er tekið fyrir líka eða í sömu umfangi eftiraðar íbúðir sem leigðar eru samkvæmt sömu lögum. Samanburðurinn er alls vegna gegn öðrum privatuthyrningum. Þetta er raunveruleg breyting: undir hinum brotnu lögum var miðistöðin í staðinn leigjandans fjármagns- og rekstrarkostnaður.

Lækkar leigan gildir hún nýju stig frá dagi umsóknar, og leigjandi skal greiða tillaka það sem tekist of mikið saman með vexti (2. kafli 6. gr.). Aðilar geta einnig samþykkt um vísitölubreytingu, en ný leigan byrjar að gilda áð mestu einn mánuð eftir skriflegt tilkynningu, og hin fyrri leigan verður að hafa gilið í að minnsta kosti eitt ár (2. kafli 4. gr.).

Leigir þú út herbergi í bostadsrätt koma félagssins eigin gjöld við, sem við förum yfir í Avgifter vid uthyrning av bostadsrätt: Vad gäller för dig?.

Uppsögn, fölsemi og besittningsskydd

Samningur sem gildir til onðurs getur verið sagt upp til þess mánudarsskiftis sem kemur á mest hátt þrjár mánuðir frá upsögn (6. kafli 2. gr.). Tímabundinn samningur rennur út við hýringartíma loksins, en leigjandi getur alltaf sagt upp með sömu þrjár mánuðir virkni (6. kafli 1. gr.).

Skilmálar sem eru leigjandans nackdel í samanburði við lög eru ógildar gagnvart leigjanda (1. kafli 4. gr.). Samningur sem veitir inneboendanum styttri varsla en lög segja þegar leigjandi segir upp heldur því ekki.

Leigjandi getur sagt upp samninginn til þess að hann runni strax í þeim tilvikum sem teljast upp í 6. kafla 3. gr. – meðal annars seinkunnir með leigu meira en tvær vikur, óleyfileg uppleysa í annarri hendi eða til inneboenda, vanvård íbúðar, truflanir í búsetu svo og alvarleg glæpamál. Rétturinn gildir ekki ef það sem liggur leigjanda til lastar er af lítið merkingu.

Enginn besittningsskydd (öryggi eignar) er í lögunum. Uppsagnarfresturinn í 6. kafla er allur verndin, og inneboendi getur því ekki fengið leigusambandinu framlengið gegn vilja leigjandans. Leigjandans réttur til að koma í íbúðina er ekki heldur reglubundin í lögunum sjálfum, heldur með vísbendingu til 12. kafla 26. gr. jarðabalkar (4. kafli 7. gr.).

Rísa tvistar er hyresnámnden fyrri stigi, og ákvörðun um leigu samkvæmt 2. kafla 5. gr. er kæruð til Svea hovrätt innan þriggja vikna (7. kafli 4. gr.). Svo fer fram tilkynningin í Tvist med hyresvärd? Så anmäler du till Hyresnämnden (Steg-för-steg).

Ef þú leigir út herbergi í íbúð sem þú leigir sjálfur

Þá gildir lagið ekki fyrir þig sem leigjandi, heldur ákvarðar þitt eigin leigusamband hvað þú getur gert. Leigir þú samkvæmt 2026:772 frá einkamanni getur þú ekki haft inneboenda í þeim umfangi sem leigjandi skýrlega þarf ekki að goda. Við þá mat vægist inn bland annat hversu margir búa í íbúðinni í sambandi við stærð hennar, hversu lengi þeir hafa búið þar, búsetu á öðru vegi, áhættu á að stjórnvænni verði erfitt, áhættu á truflunum svo og hvort úthlutunin hefur einkakennsl.

Algengar spurningar um privatuthyrningslag og inneboende

Gildir privatuthyrningslagið (2026:772) um inneboende? Já, þegar þú leigir út herbergi í íbúð sem þú átt sjálfur. Lagið tekur til upplausnar á hús eða hluta af hús samkvæmt 1. kafla 1. gr.

Gildir það ef ég leigir út herbergi í mínum hyresrätt? Nei. 1. kafli 3. gr. undanþegir leigjanda sem hefur íbúðina með hyresrätt. Þá gildir 12. kafli jarðabalkar í staðinn.

He fur inneboendi besittningsskydd? Nei. Lagið inniheldur enga besittningsskyldu.

Hversu langur er uppsagnarfresturinn? Þrjár mánuðir til næsta mánudarsskiftis samkvæmt 6. kafla 1–2 gr., ef þið hafið ekki komið saman um eitthvað sem er betra fyrir leigjanda.

Getur inneboendi fengið leiguna prufuð? Já. Samkvæmt 2. kafla 5. gr. getur leigjandi krafst Hyresnámndar, sem lækkar leiguna ef hún er marktækt hærri en fyrir líka íbúðir sem leigðar eru samkvæmt lögunum.

Hvað gerst við samning sem var skrifaður áður en lög tóku gildi? Yfirgangsákvæðin segja að hin brotnu lög (2012:978) gildi enn fyrir samninga sem gerð voru samkvæmt þeim.