Auð íbúð virðist lítið vandamál – þangað til maður reiknar dæmið. Fyrir fasteignafélag er vakans (það að íbúð standi auð og óútleigð) einn stærsti og mest vanmetni kostnaðurinn, einmitt vegna þess að hann birtist ekki sem reikningur heldur sem tapaðar tekjur. Þessi grein sýnir hvernig þið reiknið út hvað vakans kostar í raun og af hverju hver sparuð vika er meira virði en flestir halda.
Vakans kostar meira en leigan sem tapast
Þegar íbúð stendur auð tapið þið ekki bara leigunni. Þið greiðið líka fyrir:
- Fastan rekstrarkostnað – hita, húsumsjón, tryggingar og vexti af eigninni sem halda áfram að falla til hvort sem einhver býr þar eða ekki.
- Markaðssetningu og umsýslu – hver ný útleiga kostar tíma og peninga í auglýsingar, sýningar og yfirferð umsókna.
- Slitage (slit og hnjask) af því að standa auð – langvarandi auð íbúð getur í sumum tilvikum kallað á lagfæringar áður en næsti leigjandi flytur inn.
Beini og einfaldi kostnaðurinn er samt leigan sem tapast – og hana er auðvelt að reikna.
Formúlan: svona reiknið þið kostnaðinn af vakans
Grunnformúlan fyrir tapaðar tekjur er einföld:
Mánaðarleiga ÷ 30 × fjöldi auðra daga = töpuð leigutekja
Viljið þið sjá þetta fyrir allt eignasafnið notið þið vakansgrad (hlutfall auðra íbúða):
(Fjöldi auðra íbúða ÷ heildarfjöldi íbúða) × 100 = hlutfall auðra íbúða í %
Reikniðæmi
Segjum að þið séuð með íbúð þar sem mánaðarleigan er 9 000 SEK og hún stendur auð í tvo mánuði milli leigjenda:
- Töpuð leiga: 9 000 × 2 = 18 000 SEK
- Bætið við föstum rekstrarkostnaði sem heldur áfram, segjum 2 500 SEK á mánuði: 2 500 × 2 = 5 000 SEK
- Heildarkostnaður vegna vakans: um 23 000 SEK fyrir eina einustu íbúð.
Skalið þetta upp: eignasafn með 50 íbúðum og hlutfall auðra íbúða upp á aðeins 4 % þýðir að jafnaði tvær auðar íbúðir allt árið – í dæminu að ofan samsvarar það rúmlega 270 000 SEK á ári í töpuðum tekjum og áföllnum rekstrarkostnaði. Sjá einnig samanburð og hagræðingu á hlutfalli auðra íbúða.
Hvers virði er hver sparuð vika?
Ef þið getið stytt tímann sem íbúðin stendur auð um aðeins eina viku í hverri útleigu sparið þið, í dæminu að ofan, um 2 100 SEK á hverja íbúð (9 000 ÷ 30 × 7). Þar sem mikil velta er í eignasafninu verða þetta fljótt háar fjárhæðir. Þess vegna er hraðinn frá því að íbúð verður laus þar til samningur er undirritaður eitt af því arðbærasta sem fasteignafélag getur bætt.
Svona lækkið þið kostnaðinn af auðum íbúðum
- Byrjið að auglýsa snemma – helst um leið og uppsögnin berst, ekki eftir avflyttning (útflutning leigjanda).
- Dreifið auglýsingunni víða – fleiri rásir gefa fleiri umsækjendur og styttri tíma þar sem íbúðin stendur auð.
- Hraðið yfirferð umsókna – hafið tilbúið ferli fyrir kreditkontroll (lánshæfismat leigjanda) og referenskontroll (umsagnir frá fyrri leigusölum) svo hægt sé að ganga hratt frá samningi við réttan leigjanda.
- Fáið aðstoð þegar á reynir – miðlunarþjónusta getur fyllt í auðar íbúðir fyrir ykkur án fasts kostnaðar.
Með miðlunarþjónustu Bofrid fyrir fasteignafélög er staðfestum leigjendum miðlað beint til ykkar og þið greiðið fyrst þegar áhugasamur aðili sem miðlað var undirritar samning. Þar sem kostnaðurinn verður aðeins til við árangur er þetta áhættulítil leið til að stytta einmitt þennan dýra tíma þar sem íbúðin stendur auð.
Samantekt
Vakans kostar tapaða leigu að viðbættum föstum rekstrarkostnaði og umsýslu – oft 20 000–25 000 SEK fyrir eina íbúð sem stendur auð í nokkra mánuði. Reiknið út ykkar eigið hlutfall auðra íbúða, setjið verðmiða á hverja sparaða viku og fjárfestið í því sem styttir tímann frá lausri íbúð að útleigðri. Viljið þið lesa meira um útleiguna sjálfa er hér heildarleiðbeiningin okkar fyrir fasteignafélög.
Lesa meira
Algengar spurningar
Hvað telst með í kostnaði vegna vakans? Fyrst og fremst leigan sem tapast, en einnig fastur rekstrarkostnaður (hiti, umsjón, tryggingar, vextir) og kostnaður við að auglýsa og fara yfir umsóknir fyrir næstu útleigu.
Hvað er eðlilegt hlutfall auðra íbúða? Það er breytilegt eftir stað og eignasafni, en jafnvel örfá prósent samsvara háum fjárhæðum yfir heilt ár. Aðalatriðið er að mæla hlutfallið og vinna kerfisbundið að því að lækka það.
Hvernig lækkum við kostnaðinn hraðast? Með því að stytta tímann sem íbúðin stendur auð: auglýsið snemma, dreifið víða og hafið hraðvirkt ferli við yfirferð umsókna. Miðlun sem byggir á „no cure – no pay" (greitt aðeins við árangur) getur fyllt í auðar íbúðir án fasts kostnaðar – lesið meira hér.
