| Liður | Dæmi |
|---|---|
| Fjármagnskostnaður (eðlilegir vextir × markaðsvirði) | 3 000 000 kr × 3 % ÷ 12 = 7 500 kr/mán |
| Mánaðargjald til húsfélagsins | 3 500 kr |
| Rekstrarkostnaður (rafmagn, internet, trygging) | 800 kr |
| Álag fyrir húsgögn (mest ~15 %) | + 1 000 kr |
| Skälig hyra (sanngjörn leiga) | ≈ 12 800 kr/mán |
Skälig hyra (sanngjörn leiga) er sú leiga sem telst eðlileg samkvæmt sænsku leigulögunum (hyreslagen) – og að setja rétta leigu skiptir öllu máli, hvort sem þú leigir út á fyrsta hendi eða í framleigu (andrahandsuthyrning). Sértu með of háa leigu áttu á hættu endurgreiðslukröfu frá hyresnämnden (leigunefndinni); sértu með of lága leigu tapar þú peningum. Svona reiknar þú út sanngjarna leigu árið 2026.
Viltu fara beint í tölurnar? Notaðu ókeypis leigureiknivélina okkar til að reikna út eðlilega leigu á innan við mínútu.
Hvað merkir skälig hyra?
Sanngjörn leiga ræðst á ólíkan hátt eftir því hvað þú leigir út:
- Hyresrätt (leiguíbúð) í framleigu: leigan má samsvara leigunni samkvæmt förstahandskontrakt (aðalleigusamningnum), að viðbættu álagi upp á um það bil 10–15 % ef íbúðin er leigð út með húsgögnum.
- Bostadsrätt (búseturéttaríbúð í eigu íbúans) eða einbýlishús í framleigu: leigan byggist á kapitalkostnad (fjármagnskostnaði – eðlilegri árlegri ávöxtun af markaðsvirði eignarinnar) auk rekstrarkostnaðar (driftskostnader) eins og félagsgjalds, rafmagns og internets.
- Fyrsta hendi (sem hyresvärd, leigusali): leigan er ákveðin út frá bruksvärde (notagildi íbúðarinnar) – samanburði við sambærilegar íbúðir á staðnum.
Svona reiknarðu sanngjarna leigu fyrir bostadsrätt
Formúlan fyrir framleigu (andrahandsuthyrning) á bostadsrätt lítur svona út:
Fjármagnskostnaðurinn er sá liður sem oftast er misskilinn. Vextirnir eiga að vera eðlilegir – ekki raunverulegir vextir á þínu húsnæðisláni – og liggja yfirleitt á bilinu 2–4 % eftir vaxtastigi hverju sinni.
Hvað gerist ef leigan er ósanngjörn?
Leigjandi í framleigu (andrahandshyresgäst) getur snúið sér til hyresnämnden (leigunefndarinnar) og farið fram á að leigan verði lækkuð. Þegar um bostadsrätt eða einbýlishús er að ræða getur nefndin ákveðið endurgreiðslu allt að 24 mánuði aftur í tímann. Lestu meira um hyresnämnden og réttindi þín.
Sanngjörn leiga og nýju lögin 2026
Frá 1. júlí 2026 verður tekin upp frjálsari leiguákvörðun (friare hyressättning) við útleigu einstaklinga, en verndin gegn ósanngjarnri leigu og överhyra (of hárri leigu) helst óbreytt. Þú færð sem sagt meira samningsfrelsi – en mátt ekki setja hvaða leigu sem er. Sjá nýju leigulögin 2026.
Samantekt
Sanngjörn leiga byggist á bruksvärde (notagildi, þegar um hyresrätt er að ræða) eða á fjármagns- og rekstrarkostnaði (þegar um bostadsrätt er að ræða), með eðlilegu álagi fyrir húsgögn. Reiknaðu leiguna þína strax með leigureiknivél Bofrid og berðu hana saman við núverandi leiguverð.
Þessi grein er almennar upplýsingar og telst ekki lögfræðileg ráðgjöf.
