Verður leigukaup að vera í skriftlegum samningi samkvæmt lögum (2026:843)?

Já, samkvæmt 5. gr. í Lag (2026:843) um leigukaup fasteigna verður leigukaupssamningur að vera í skriftlegum formi og undirritaður af bæði leiguseljanda og leigukaupanda. Þetta er algjör krafa til þess að samningurinn sé lagalega bindandi og gildur samkvæmt nýjum löggjöf sem tók gildi 2. júlí 2026.

Af hverju verða leigukaup fasteigna að vera skriftleg?

Krafa um skriftlegu form er til að verja báða aðila, en aðallega til að tryggja að leigukaupandi hafi skýra forståningu á framtíðarskyldum sínum. Þar sem leigukaup felur í sér bæði leigusamning og möguleika (option) á framtíðarkaupum, er uppbygging samningsins flókin. Það að skjalið verði skriftlegt kemur í veg fyrir óvissu varðandi skilmála.

Hvað lög gjaldast í skriftlegu skjali

Samkvæmt 5. gr. í viðeigandi lögum skal samningurinn innihalda ítarlega upplýsingar um leigukaupsobjektinu og þann möguleika sem gefur leigukaupanda rétt til að eiga fasteignina síðar. Ef þessar upplýsingar eru ekki skráðar og undirritaðar getur samningnum skort þá lagalegu gildileika sem nauðsynlegur er til að skapa öryggi á markaðnum. Einnig er mikilvægt að athuga að leiguseljandi hefur víðtæka upplýsingaskyldu samkvæmt 3. gr., þar sem skilmálar um verðsetningu og sparnaðsáætlanir verða að vera skýrar og skiljanlegar.

Kröfur um skjöl við leigukaup

Ekki er aðeins aðalningnum sem ættir að meðhöndla skriftlega. Til að skapa gagnsæi í viðskiptunum ættir einnig að vera aðgangur að viðbótarskjölum og fylgiskjölum fyrir báða aðila. Skýr skjöl draga úr líkum á framtíðar átökum.

Fyrir frekari upplýsingar um hvernig þú tryggir öryggi þitt við útleigu, lestu gärna leiðbeiningum okkar um mikilvörg skjöl við inn- og útflutning.

Afleiðingar vegna skorts á skriftlegum skjölum

að hunsa kröfur um skriftlegan samning samkvæmt Lag (2026:843) fylgir verulegri lagalegri og efnahagslegri áhættu. Án undirritaðs skjals vantar lagalegt stuðning til að þvinga fram þá skilmála sem varða kaupmöguleikann. Samkvæmt undirbúnaði laga er formkröfuna bindandi, sem þýðir að dómstóll eða Hyresnämnden (leigunevndin) getur ekki samþykkt munnlega loforð um framtíðareign sem grunn fyrir framsal fasteigna. Þetta skilur leigukaupandann í óvissustöðu þar sem það fjármagn sem sett er til hliðar fyrir framtíðarkaup – svokallað leigukaupgjald – riskar að glatast eða verða efni í langar tvístranir. Ef leiguseljandi gegnir gjaldþrotu verður erfitt að sanna tilvist kaupmöguleikans án skriftlegra sanna, sem getur verið örlagríð fyrir einstaklinginn. Án undirritaðs samningss er leigutíminn túlkaður eingöngu sem venjuleg leiga, sem þýðir að leigukaupandi missir réttinn til þess safnaða fjár. Til að móta gegn þessari áhættu leggja lagstiftarar áherslu á að hverr hluti, frá upphaflegu möguleikagjaldi til endanlegs kaupverðs, sé skráður í opinberum samningi. Að skrá hvert skref er því ekki eingöngu formlegt skref heldur nauðsynleg trygging fyrir fjárfestingum leigukaupandans.

Sannigerving og gildileiki við tvístranir

Þegar átriði koma upp á ósamnúningi á milli leiguseljanda og leigukaupanda virkar skriftlegur samningur sem aðal sönnun í lagalegum samhengi. Samkvæmt almennum reglum um samningsrétt, sem bót við löggjöf ársins 2026, hvílir sönnunarbyrðin þungt á þessum aðila sem heldur fram að samningur sé til staðar. Ef leigukaupssamningurinn er ekki gerður samkvæmt 5. gr., missir leigukaupandi möguleikann á að nota verndarreglur laga til að þvinga fram rétt sinn á fasteigninni. Þetta verður sérstaklega viðeigandi ef leiguseljandi fellur frá eða ef fyrirtækið sem selur fasteignina er endurskipulagt. Skjölin verða samkvæmt lögum að innihalda persónuupplýsingar aðila, nákvæmar dagsetningar fyrir nýtingu kaupmöguleikans og áætlað kaupverð. Við meðferð hjá Hyresnämnden (leigunevndinni) er fyrsta skrefið að skoða hvort samningsskjalið uppfylli formlegar kröfur um skriftlegu form og undirskriftir. Ef þetta skjal vantar verður í raun ómögulegt að árangursríkt halda fram stöðu sinni sem leigukaupandi fremur en venjulegur hyresgäst (leigjandi). Það er því afar mikilvægt að aðilar undirriti ekki aðeins aðalsamning, heldur geymi einnig afrit af öllum endurskoðuðum fylgiskjölum, þar sem þau eru óaðskiljanlegur hluti af heildarsamningsmyndinni við mögulega lagalega meðferð eða sáttningu.

Algengar spurningar

Verða leigukaup fasteigna að vera skriftleg til að vera gild? Já, lög (2026:843) krefjast þess að samningurinn sé skriftlegur og undirritaður af báðum aðilum.

Hvað gerist ef samningurinn er eingöngu munnlegur? Munnlegur leigukaupssamningur uppfyllir ekki formkröfur laga og hefur því engan stuðning í nýrri löggjöf um leigukaup.

Hvaðar upplýsingar verða að koma fram í skriftlegum samningi að minnsta kosti? Samningurinn skal innihalda upplýsingar um sjálfa leigukaupsobjektinu, skilmála um kaupmöguleika, verð, leigukaupgjald ásamt réttindum og skyldum leigukaupanda.

Má breyta skriftlegum leigukaupssamningi í eftiráttu? Breytingar ættu að vera gerðar með skriftlegum viðbótarsamningum sem báðir aðilar undirrita til að tryggja að báðir séu sammildir um breytingar á skilmálum.

Vernd samkvæmt löggjöf ársins 2026

Vert er að undirstrika að samkvæmt 2. gr. í Lag (2026:843) eru samningsskilmálar sem eru til skaða leigukaupanda ógildir, nema annað sé tilgreint í lögum. Þetta þýðir að jafnvel þótt skriftlegur samningur sé til staðar, getur leiguseljandi ekki sett inn skilmála sem stríða gegn grundvallar verndarreglum laga. Ef þú vilt skilja hvernig leigumarkaðurinn í heild er áhrifað af nýjum reglum, geturðu lesið frekar um nýjar leigureglur og andrahandsuthyrning (undirleigu).

Að kynna sér hugtök sem notuð eru á leigumarkaðnum er einnig mælt með sem upphafi fyrir alla sem íhuga leigukaupslíkan. Þar sem leigukaup er sérstök tegundbústaðar sem er ólík venjulegri hyresrätt (leigibústaðnum) eða kaupum á bostadsrätt (fasteignarhlut), er lykilatriði að þú hafir lesið hverja paragraf í samningnum sem er kynnt þér áður en þú setur undirskrift þína á skjalið.

Þessi texti er almennar upplýsingar og skal ekki teljast lagaleg ráðgjöf.