Má leigusalinn rukka sérstaklega fyrir bílastæðið?

Já, leigusalinn (hyresvärd) má rukka sérstaklega fyrir bílastæðið – en aðeins ef stæðið er ekki hluti af leigusamningi íbúðarinnar. Sé bílastæðið innifalið í samningnum er gjaldið hluti af leigunni, og leiga fyrir íbúðarhúsnæði á samkvæmt 12. kafla 19. gr. jordabalken (sænsku jarða- og fasteignalögunum) að vera tilgreind sem ákveðin fjárhæð. Sé bílastæðið sérstakur samningur er um sjálfstæð afnot að ræða, með eigin verði, eigin uppsögn og eigin reglum.

Má leigusalinn rukka aukalega fyrir bílastæði í leiguíbúð? Allt veltur á samningnum

Engin regla segir að bílastæði eigi að fylgja hyresrätt (leiguíbúð). Leigusamningur samkvæmt 12. kafla 1. gr. jordabalken tekur til húss eða hluta húss – það er íbúðarinnar og þess sem beinlínis er látið í té með henni. Sé bílastæðið ekki nefnt í samningnum er það ekki innifalið, og leigusalanum er frjálst að leigja það út gegn sérstöku endurgjaldi.

Hið gagnstæða gildir líka. Ef þú ert með samning þar sem bílskúrsstæði eða bílastæði er talið upp meðal þess sem innifalið er í leigunni, getur leigusalinn ekki eftir á tekið stæðið út fyrir sviga og lagt á það gjald. Það væri breyting á samningsskilmálum, og slíkar breytingar þarftu annaðhvort að samþykkja eða þær fara til úrskurðar hjá hyresnämnden (leigumálanefndinni, sænska leigudómstólnum).

Tveir samningar – eða einn

Í raun eru þrjár útfærslur algengar:

• Bílastæðið er innifalið í íbúðarleigunni. Einn samningur, ein fjárhæð. Stæðið telst með í notagildi íbúðarinnar (bruksvärde) þegar leigan er metin samkvæmt 12. kafla 55. gr. jordabalken.
• Sérstakur samningur við sama leigusala. Algengast. Bílskúr inni í byggingu er leigður sem atvinnuhúsnæði (lokal) samkvæmt 12. kafla jordabalken. Opið stæði á lóð fellur venjulega undir lägenhetsarrende (lóðarafnot af smærri gerð) samkvæmt 8. kafla 1. gr. jordabalken.
• Samningur við bílastæðafyrirtæki. Þá er leigusalinn alls ekki mótaðili og spurningin um leigu í skilningi jordabalken kemur ekki upp.

Má leigusalinn rukka aukalega fyrir bílastæði í leiguíbúð þegar stæðið stendur í samningnum?

Nei. Ef íbúðarsamningurinn tilgreinir að bílastæði fylgi er kostnaðurinn þegar greiddur með leigunni. Sérstakur reikningur ofan á það er einhliða leiguhækkun.

Vilji leigusalinn breyta skilmálanum þarf það að gerast með skriflegri beiðni um skilmálabreytingu. Náist ekki samkomulag er það hyresnämnden sem sker úr. Sama fyrirkomulag gildir ef leigusalinn vill fjarlægja stæðið alveg en halda leigunni óbreyttri.

Algengt grátt svæði: samningurinn nefnir stæðið en tilgreinir sérstaka fjárhæð fyrir það, til dæmis sem sérstakan lið fyrir bílskúrsstæðið við hliðina á íbúðarleigunni. Þá er bílastæðið verðlagt innan samningsins og fjárhæðin verður ekki hækkuð frjálsar en leigan að öðru leyti.

Hvað skilur þessar tvær aðstæður að?

Hvað má stæðið kosta?

Fyrir sjálfstætt bílastæði er ekkert leiguþak og engin sanngirnisprófun sambærileg þeirri sem gildir um íbúðarhúsnæði. Verðið ræðst af markaðnum og munurinn á bílskúrsstæði í miðborg Stockholm og malarplani í minni bæ er mikill. Sértu ósáttur við verðið er úrræðið í raun að segja stæðinu upp.

Samninginn ber þó að virða. Hafi verið samið um að gjaldið breytist einu sinni á ári með þriggja mánaða fyrirvara, þá gildir það. Hækkun í miðjum bindingartíma án stoðar í samningnum þarftu ekki að sætta þig við. Sama rökfærsla gildir þegar leigusalinn vill leggja á kostnað í öðru samhengi – sjá til dæmis hvað gildir um gjald fyrir nýjan lykil þegar þú týnir þínum.

Virðisaukaskattur á bílastæðinu

Útleiga íbúðarhúsnæðis er undanþegin virðisaukaskatti. Útleiga bílastæðis er það almennt ekki – Skatteverket (sænska skattayfirvöldin) meðhöndlar bílastæðaafnot sem virðisaukaskattsskylda þjónustu með almenna skatthlutfallinu 25 prósent. Þess vegna er sérstaka bílastæðagjaldið oft tilgreint með virðisaukaskatti á meðan íbúðarleigan er það ekki.

Undantekning gildir þegar stæðið er leigt út sem víkjandi þáttur í afnotum íbúðarinnar til sama leigjanda. Þá fylgir bílastæðið skattmeðferð íbúðarinnar. Mörkin eru umdeild og málið er tekið fyrir í skýrslunni Mervärdesskatt vid uthyrning och överlåtelse av fastighet (virðisaukaskattur við útleigu og framsal fasteigna). Slík opinber úttekt er ekki lög – ekkert af tillögunum gildir í dag.

Ef leigusalinn segir upp bílastæðinu

Sérstökum bílastæðasamningi má segja upp einum og sér. Sé stæðið lägenhetsarrende er engin besittningsskydd (búsetuvernd) fyrir hendi, sem þýðir að þú átt ekki rétt á framlengingu þegar samningurinn rennur út. Uppsagnarfresturinn kemur fram í samningnum.

Aðalatriðið er að uppsögn stæðisins hefur ekki áhrif á íbúðina þína. Leiguréttur að íbúð nýtur sinnar eigin verndar og ágreiningur um bílastæði er ekki tilefni til að segja upp íbúðinni. Tengi leigusalinn þetta tvennt saman er það mál fyrir hyresnämnden – hér sérðu hvernig þú tilkynnir ágreining við leigusalann skref fyrir skref.

Má leigusalinn rukka aukalega fyrir bílastæði í leiguíbúð án skriflegs samnings?

Munnlegir samningar eru gildir, en erfitt er að sanna þá. Hafir þú fengið stæði úthlutað við innflutning án þess að nokkuð væri skrifað, og leigusalinn byrjar tveimur árum síðar að senda reikninga fyrir það, stendur orð gegn orði um hvað upphaflega var umsamið.

Biddu því alltaf um skrifleg gögn. Þar á að koma fram hvaða stæði um ræðir, hvað það kostar, hvernig gjaldið breytist, uppsagnarfrestur og hver ber ábyrgð á snjómokstri og viðhaldi. Sama meginregla um skjalfestingu gildir um deposition (tryggingarfé) og hvað leigusalinn má draga frá.

Hleðslustæði fyrir rafbíl

Stæði með hleðslustöð er oft verðlagt í tveimur hlutum: gjald fyrir stæðið sjálft og kostnaður vegna notaðs rafmagns. Athugaðu hvernig rafmagnið er mælt og innheimt. Sé hleðslan reiknuð eftir fastri viðmiðun greiðir þú jafn mikið óháð því hversu mikið þú hleður. Búnaðurinn er venjulega í eigu leigusalans, sem ber þar með ábyrgð á að hann virki – á sama hátt og við viðgerð á heimilistækjum í íbúðinni.

Algengar spurningar

Getur leigusalinn skyldað mig til að leigja bílastæði?

Nei. Bílastæði má ekki gera að skilyrði fyrir því að fá íbúðina leigða. Eigir þú ekki bíl og viljir ekki stæði þarftu ekki að gera samninginn.

Fæ ég að halda stæðinu ef ég skipti um íbúð innan sömu fasteignar?

Nei, ekki sjálfkrafa. Sé bílastæðið sérstakur samningur fylgir það ekki íbúðaskiptunum nema um annað sé samið. Taktu málið upp áður en þú skrifar undir nýja samninginn.

Má leigusalinn hækka bílastæðagjaldið meira en leiguna?

Já, ef stæðið er leigt samkvæmt sérstökum samningi. Árlegar leiguviðræður um íbúðarhúsnæði ná ekki til sjálfstæðra bílastæðaafnota. Hækkunin verður þó að fara fram með þeim hætti sem samningurinn mælir fyrir um.

Hvað gildir ef ég er í framleigu?

Þá er mótaðili þinn förstahandshyresgäst (leigjandinn með aðalsamninginn), ekki fasteignaeigandinn. Gakktu úr skugga um að sá sem leigir þér stæðið hafi í raun heimild til þess. Viljir þú bera fyrirkomulagið saman við önnur búsetuform er hér yfirferð um hyresrätt (leiguíbúð) borið saman við bostadsrätt (búseturéttaríbúð).

Textinn er almennar upplýsingar og telst ekki lögfræðileg ráðgjöf í einstöku máli.