Hversu mikla leigu má taka?

Þegar þú leigir út bostadsrätt (íbúð í hlutafélagi) gilda hluta aðrar reglur en fyrir hyresrätt (leigibústað), aðallega vegna Lagen om uthyrning av egen bostad (Privatuthyrningslagen - lög um leigu eiginbústaðar). Þessi lög eru hagstæðari fyrir þig sem hyresvärd (leigulanda), sérstaklega hvað varðar ásetning leigunnar og uppsögn.

Hér eru mikilvægustu punktarnir sem eru sérstakir fyrir bostadsrätt:

1. Leigusetning (Mikilvægasti munurinn!)

Ólíkt hyresrätt (þar sem leiga er sett eftir „notkunsvirði“) máttu fyrir bostadsrätt taka út kostnaðarbaseda leigu. Þú mátt reikna með bæði rekstrarkostnað og kapitalkostnad (fjármagnskostnað) fyrir virði íbúðarinnar.

Svo reiknar þú út skälig hyra (ársæla leigu):

Rekstrarkostnaður: Gjöld til hlutafélagsins, rafmagn, internet, tryggingar o.fl.
Fjármagnskostnaður: Markaðsvirði íbúðarinnar (ekki það sem þú keyptir hana fyrir, heldur hvað hún er virði í dag) margfaldað með „ársælum avkastningstakka“ (oft vísitölureikningur Riksbankens + u.þ.b. 2%).
Húsgagnaviðbót: Hyresnämnden (leigunefndin/leigudómstóllinn) samþykkir oft aukagjald fyrir slitage (slit) á húsgögnum ef þú leigir út með húsgögnum (fastuprís er oft 15%).

Formúla: (Markaðsvirði × Avkastningsränta) / 12 mánuðir + Rekstrarkostnaður = Ársæl mánaðarleiga.

Mikilvægt að vita: Ef þú tekur út of háa leigu („ockerhyra (ofurleiga)“) getur hyresgäst (leigjandi) leitað til Hyresnämnden (leigudómstóllinn) og fengið leiguna lægð. Hins vegar getur leigjandi ekki fengið endurgreiðslu á överhyra (ofurleigu) afturfyndis, sem er mögulegt við leigu á hyresrätt.

Dæmi:

segjum að þín bostadsrätt hafi markaðsvirði 3 000 000 SEK, gjöld til hlutafélagsins séu 3 000 SEK/mánað og þú hafir annan rekstrarkostnað (rafmagn, internet) 1 000 SEK/mánað. Vísitala Riksbankens er 4%.

Fjármagnskostnaður: (3 000 000 SEK × (0.04 + 0.02)) / 12 = 15 000 SEK/mánað
Rekstrarkostnaður: 3 000 SEK + 1 000 SEK = 4 000 SEK/mánað
Ársæl leiga: 15 000 SEK + 4 000 SEK = 19 000 SEK/mánað

Í þessu dæmi gætir þú því tekið út 19 000 SEK í leigu.

2. Leyfi frá stjórn

Þú verður að hafa samþykki stjórnarinnar til að leiga út í andrahandsuthyrning (undirleiga).

Auðveldara að fá já: Lög gjaldastöðu eru örlíga mildari fyrir bostadsrätt. Það dugar ef þú hefur „ástæður“ (t.d. prófunarsamvist, nám/vinna á öðrum stað, eða jafnvel að markaðsadstæður séu slíkar að erfitt sé að selja í tertentu tíma). Fyrir hyresrätt er krafist „verðmætara ástæðna“.
Tímamörk: Stjórnin gefur oft leyfi fyrir 6–12 mánuði í einu. Gakktu úr því að lengd leigusamningsins samræmist leyfinu.

Svo umsóknar þú um leyfi:

Hafðu samband við stjórnina: Finndu út hver er ábyrgður fyrir andrahandsuthyrning (undirleigu).
Fylltu út umsókn: Flest hlutafélög hafa eyðublað sem hægt er að fylla út.
Lega við ástæður: Útskýrðu af hverju þú vilt leiga út (t.d. vottorð frá vinnugefanda um vinnu á öðrum stað).
Bíðu eftir svari: Stjórnin hefur rétt á að nota tíma (upp að nokkrar vikur).

3. Uppsagningsfrestur & Besittningsskydd

Privatuthyrningslagen hefur bindandi reglur sem fara framundan samninginn ef þær eru til hagsmuna leigjanda.

Leigjandinn: Hefur alltaf rétt á 1 mánaðs uppsägningstid (uppsagningsfrest), jafnvel þótt þið hafið skrifað 3 mánuði.
Þú (Leigulandi): Hefur rétt á 3 mánaða uppsagningsfrest. Þú þarf því ekki að bíða til loks samningstímans ef þú ætlar t.d. að selja íbúðina fyrr en fyrirhugað var, svo lengi sem þú gefur 3 mánaða fyrirvara.
Engt besittningsskydd (leigustýring/réttur til að búa áfram): Leigjandi fær ekki besittningsskydd (réttinn til að búa áfram gegn vilja þínum) þegar kemur að privatuthyrning (einkaleigu) af eiginbústað. Þetta er mikilur munur á venjulegum hyresrätt.

Aðrar mikilvægar hliðar til að huga að

Ritið skriflega leigusamning

Þótt Privatuthyrningslagen gefi þér hagstæða stöðu er mikilvægt að hafa skriflegt samninga. Pelar eru að finna ókeypis á netinu (leitaðu að „hyresavtal bostadsrätt mall“). Gakktu úr því að eftirfarandi punktar séu með:

Leigan (takið fram hvað er meðtalið: rafmagn, internet o.fl.)
Uppsagningsfrestur
Deposition (tryggingafé)
Listi yfir hluti (ef leigð er út með húsgögnum)
Ástand íbúðarinnar (mælt er með myndalýsingu)

Borgað skatt á leigutekjur

Þú mátt draga frá þau kostnaði sem þú hefur haft (t.d. gjöld til hlutafélagsins). Hagnaður er skattlagður sem fjármagnstekjur (30%). Þetta er skýrt í tekjusýnkun þinni (eyðublað K4).

Dæmi:

Þú leigir út þína bostadsrätt fyrir 19 000 SEK/mánað í 12 mánuðir, sem gefur samtals leigutekjur 228 000 SEK. Kostnaður þinn (gjöld til hlutafélagsins) er 3 000 SEK/mánað, samtals 36 000 SEK.

Skattlegur hagnaður: 228 000 SEK - 36 000 SEK = 192 000 SEK
Skattur (30%): 192 000 SEK × 0.30 = 57 600 SEK

Þú skalt því borga 57 600 SEK í skatt á leigutekjur.

Tryggingar

Athugaðu hjá tryggingafélaginu þínu hvað gildir við leigu. Oft þarf viðbótartrygging. Leigjandinn ætti einnig að hafa eigin heimtryggingu.

Skoðun

Gerið skoðun á íbúðinni saman með leigjandanum áður en leigan hefst og ritið verklagsrit/fundargerð. Þetta minkar líkur á deilum um skemmdir síðar.

Algengar spurningar (FAQ)

Má ég leiga út eins lengi og ég vil? Nei, oft gefur stjórnin leyfi fyrir 6-12 mánuði í einu. Þú getur síðan sótt um framlengingu.
Hvað gerist ef ég leig út án leyfis? Í versta falli getur þú misst bostadsrätt (réttinn til íbúðarinnar).
Má ég taka út hvaða leigu sem er? Nei, leigan skal vera kostnaðarbased (sjá formúluna að ofan). Ef leigan er of há getur leigjandinn leitað til Hyresnämnden (leigudómstóllinn).
Verð ég að borga skatt á leigutekjur? Já, leigutekjur eru skattlagðar sem fjármagnstekjur. Þú mátt draga frá þína kostnaði.
Hvað geri ég ef leigjandinn greiðir ekki leiguna? Hafðu samband við Kronofogden (inkassofulltrúi ríkisins) til að sókna um greiðslukrafa. Þú getur einnig sagt upp samninginn ef leigjandi er seinn með greiðsluna.
Má ég fara inn í íbúðina hvenær sem ég vil í leigutímanum? Nei, þú hefur ekki rétt til að fara inn í íbúðina án leyfis leigjanda. Undantekning er ef brýn aðstæðu uppstår (t.d. vatnsleka).

Samantekt

Að leiga út bostadsrätt getur verið góð tekjugjafa, en það er mikilvægt að þekkja reglurnar. Með því að fylgja ofangreindum skrefum og vera nákvæm með samningum og leyfum getur þú forðast vandræði og fengið hnökralausa leigu.