Hvað er sanngjarn ávöxtun á leiguhúsnæði?

Sanngjorn ávöxtun á leiguhúsnæði fer eftir staðsetningu, ástandi eignarinnar og staðbundnum markaðsaðstæðum. Ávöxtun er reiknuð með því að deila árlegum hreinum tekjum (leiga að frádregnum kostnaði) með markaðsvirði eignarinnar og myndar grundvöll fyrir mat á því hvort fjárfestingin sé arðbær.

Ávöxtun leiguhúsnæðis prósenta – hvað þýðir það?

Ávöxtun er hlutfall milli þess sem þú græðir á eigninni og þess sem þú hefur fjárfest. Það er einföld leið til að bera saman mismunandi fjárfestingar – íbúð, hús eða sparnað.

Ávöxtunin segir til um hversu skilvirkt fjármagn þitt virkar. Hærra hlutfall þýðir að eignin myndar meiri peninga miðað við það sem hún kostaði. En há tölur geta einnig bent til meiri áhættu eða svæðis með veikari eftirspurn.

Hvernig reiknarðu ávöxtunina?

Formúlan er einföld:

Ávöxtun (%) = (Árlegir hreinar tekjur ÷ Markaðsvirði eignar) × 100

Hreinar tekjur eru leiga að frádregnum öllum kostnaði: fasteignagjöld, tryggingar, viðhald, viðgerðir, auðar tíðir og hugsanleg fasteignastjórnun. Ef þú tekur lán til kaupa hefur vextir áhrif á raunverulega ávöxtun þíns á eigin fé.

Dæmi: Þú kaupir hús. Þú færð leigugreiðslur á mánuði. Kostnaður þinn er árlegur. Hreinar tekjur verða samsvarandi upphæð. Ávöxtun er reiknuð samkvæmt formúlunni hér að ofan.

Ávöxtun leiguhúsnæðis prósenta – hvað er sanngjarn?

Ávöxtun er mismunandi eftir svæðum og eiginleikum eignarinnar. Í stærri borgum með há fasteignaverð er ávöxtun oft lægri en í minni bæjum eða svæðum með lægra verð. Efnahagsaðilar nota oft ákveðið hlutfall sem viðmiðun fyrir langtímaávöxtun fasteigna.

Engin lög segja til um hvað sé "sanngjarn" – markaðurinn ákvarðar það. En þegar þú metur eign eða berð saman mismunandi kaupkosti er ávöxtun gagnlegt tæki.

Þættir sem hafa áhrif á ávöxtunina

Staðsetning og eftirspurn – Íbúð nálægt almenningssamgöngum eða á aðlaðandi svæði getur verið leigð fljótt og á hærra verði, en kostnaður er einnig hærri.

Ástand eignarinnar – Ný eign eða nýlega endurbyggð eign krefst minni viðhaldskostnaðar en hefur hærra kaupverð. Gömul eign getur gefið hærri ávöxtun en krefst fleiri viðgerða.

Vextir og fjármögnun – Ef þú tekur lán hefur vaxtakostnaður áhrif á raunverulega ávöxtun þína á eigin fé. Við lága vexti geturðu tekið meira lán og dreift áhættu; við háa vexti minnka hreinar tekjur.

Auðir tíðir og leigjendur – Eign sem stendur tóm eða þar sem leigjandi greiðir ekki gefur enga ávöxtun. Veldu leigjendur vandlega.

Skattar og gjöld – Fasteignagjöld, sveitarfélagsgjöld og hugsanleg virðisaukaskattur hafa áhrif á kostnaðarmyndina. Sjá Hvernig eru leigutekjur af húsi skattlagðar? fyrir frekari upplýsingar um skattareglur.

Markmið fyrir ávöxtun þína

Veldu markmið byggt á þínum þörfum og áhættuþoli:

1. Skilgreindu markmið þitt – Viltu stöðugar árlegir tekjur eða verðhækkun til langs tíma? Íbúð í Stokkhólmi getur gefið lága beina ávöxtun en mikla verðhækkun; hús á landi getur gefið hærri beina ávöxtun en minni verðhækkun.

2. Berðu saman við aðra kosti – Hvað færðu á sparnaði, skuldabréfum eða hlutabréfum? Ávöxtun frá fasteignum er oft samkeppnishæf ef þú telur einnig með verðhækkun.

3. Reiknaðu kostnað þinn vandlega – Margir nýir leigusalar vanmeta viðhalds- og viðgerðarkostnað. Reiknaðu með hluta af leigutekjum fyrir óvænt útgjöld.

4. Prófaðu mismunandi atburðarásir – Hvað gerist ef leiga lækkar? Ef stærri viðgerð þarf? Ef vextir hækka?

5. Fylgstu með þróun – Endurreiknaðu ávöxtun þína á hverju ári. Ef hún lækkar gætirðu þurft að hækka leiguna (samkvæmt samningi) eða selja eignina.

Sjá einnig Hvernig reiknarðu ávöxtun leiguhúsnæðis þíns? fyrir dýpri umfjöllun.

Algengar spurningar

Er ákveðin ávöxtun næg? Það fer eftir þínum valkostum og tímasviðum. Ef þú getur fengið lægri ávöxtun á sparnaði geta fasteignir verið sanngjarnar. En teldu einnig með verðhækkun og að eignin sé örugg fjárfesting.

Hvernig hefur lánið áhrif á ávöxtun mína? Ef þú tekur stóran hluta kaupverðsins að láni verður ávöxtun þín á eigin fé hærri en heildarávöxtun eignarinnar – en áhæta eykst líka. Vaxtahækkun getur minnkað hreinar tekjur þínar verulega.

Get ég talið með verðhækkun í markmiðum mínum? Já, en verðhækkun er óviss. Skipuleggðu svo að eignin sé arðbær jafnvel án verðhækkunar.

Hvað geri ég ef ávöxtun lækkar? Þú getur hækkað leiguna (samkvæmt samningi og markaði), minnkað kostnað eða selt eignina. Sjá Hvernig er leiga reiknuð við leigu húss? fyrir reglur um leiguhækkanir.

Hagnýt gátlisti til að setja markmið um ávöxtun

1. Ákveddu markmið þitt – stöðugar tekjur, verðhækkun eða hvort tveggja?
2. Reiknaðu markaðsvirði eignarinnar (mat eða matsverð).
3. Reiknaðu raunhæfa leiguna byggt á markaði á svæðinu.
4. Skráðu allan árlegann kostnað: fasteignagjöld, tryggingar, viðhald, auða tíði, stjórnun.
5. Reiknaðu hreinar tekjur (leiga að frádregnum kostnaði).
6. Deildu hreinum tekjum með virði eignarinnar og margfaldaðu með 100.
7. Berðu saman við markmið þín og aðra fjárfestingarkosti.
8. Uppfærðu útreikning á hverju ári og stilltu leiguna eða kostnað ef ávöxtun víkur frá markmiðum.

Les meira um skattareglur í Hvernig eru leigutekjur af húsi skattlagðar? og um leiguhækkanir í Getur leigusali hækkað leiguna á meðan samningur stendur?

Þessi texti er almennar upplýsingar og kemur ekki í stað lögfræði- eða fjárhagslegrar ráðgjafar.