Get ég fengið leiguna til baka ef hitinn er slökktur?

Já, þú getur fengið leiguna til baka ef hitinn er slökktur, með svokallaðri leigulækkun. Rétturinn til lækkunar leigu vegna galla í íbúðinni leiðir af 12. kafla 16. gr. sbr. 11. gr. jordabalken (jordabalken), sem veitir þér rétt til hæfilegrar lækkunar leigu ef íbúðin er ekki í því ástandi sem um var samið. Hitinn er kjarnahluti íbúðarstaðalsins og slökktur hiti á upphitunartímabilinu telst skýr galli sem réttlætir lækkun.

Leigulækkun hiti slökktur – svona virka reglurnar

Þegar hitinn er slökktur eða virkar ekki eins og hann á að virka, hefur þú sem leigjandi rétt til að krefjast leigulækkunar. Grundvallarreglan er að leigusali skuli halda íbúðinni í því ástandi að hún sé nothæf fyrir tilætluðum tilgangi. Íbúð án virkrar upphitunar á köldum mánuðum uppfyllir ekki þetta skilyrði.

Stærð lækkunarinnar fer eftir því hversu alvarlegur gallinn er og hversu lengi hann varir. Algjörlega slökktur hiti mitt í vetri getur réttlætt lækkun um verulegan hluta leigunnar, en lægra hitastig sem samt er þolanlegt getur gefið minni lækkun. Engin föst prósenttala er í lögum, heldur er matið gert í hverju tilviki fyrir sig.

Til að fá lækkun verður þú að tilkynna leigusala um gallann. Gerðu það skriflega, helst með myndum og dagsetningu. Ef leigusali lagar ekki vandamálið innan hæfilegs tíma geturðu haldið eftir leigunni eða sótt um hjá Hyresnämnden (leigudómstólnum). Að halda eftir allri leigunni er þó áhættusamt – gerðu það aðeins eftir að hafa fengið ráðgjöf, til dæmis frá Hyresgästföreningen (leigjendasamtökunum).

Hvað telst sem slökktur hiti?

Slökktur hiti þýðir að upphitunarkerfið virkar alls ekki, til dæmis að ketillinn sé bilaður eða að hitinn hafi verið slökktur í húsinu. En jafnvel hiti sem gefur of lágt hitastig getur verið galli. Almenn ráð Folkhälsomyndigheten (Fólkheilsustofnunarinnar) gefa til kynna 18 °C sem lægsta virka hitastig og 16 °C sem lægsta lofthitastig; fyrir viðkvæma hópa eru mörkin 20 °C og 18 °C. Ef hitastigið er undir þessu í lengri tíma geturðu átt rétt á lækkun jafnvel þótt hitinn sé ekki alveg slökktur.

Mikilvægt er að skrásetja hitastigið. Notaðu hitamæli og mældu í nokkrum herbergjum í nokkra daga. Geymdu mælingarnar og tilkynntu leigusala skriflega. Ef leigusali lagar ekki vandamálið geturðu beðið um sátt eða framkvæmdafyrirmæli hjá Hyresnämnden; bindandi greiðslukrafa er venjulega tekin fyrir af héraðsdómi (tingsrätten).

Svona mikla leigulækkun geturðu fengið

Engin nákvæm tafla er til um hversu mikla lækkun þú getur fengið, en venja Hyresnämnden gefur nokkra leiðsögn. Algjörlega slökktur hiti í heilan mánuð getur gefið lækkun um verulegan hluta leigunnar. Ef hitinn er slökktur í styttri tíma, til dæmis viku, getur lækkunin orðið minni.

Tölurnar eru áætlaðar og byggðar á því hvernig Hyresnämnden venjulega metur. Raunveruleg lækkun þín getur orðið hærri eða lægri eftir aðstæðum, til dæmis hversu fljótt leigusali lagar gallann og hversu alvarlega hann hefur áhrif á búsetuumhverfi þitt.

Hvernig þú gengur fram til að krefjast leigulækkunar

1. Tilkynntu leigusala skriflega – lýstu gallanum, hvenær hann byrjaði og hvernig hann hefur áhrif á þig. Geymdu afrit.
2. Skrásettu – taktu myndir, mældu hitastigið og haltu dagbók um hvenær hitinn er slökktur.
3. Gefðu leigusala hæfilegan tíma til að laga gallann – venjulega nokkra daga til viku, eftir því hversu alvarlegur hann er.
4. Krefstu lækkunar – ef gallinn er ekki lagfærður, sendu formlega kröfu um leigulækkun með vísan til 12. kafla 16. gr. sbr. 11. gr. jordabalken.
5. Veldu réttu leiðina – ef leigusali neitar getur Hyresnämnden miðlað og tekið fyrir framkvæmdafyrirmæli. Bindandi krafa um endurgreiðslu aftur í tímann er venjulega tekin fyrir af héraðsdómi.

Ef þú ert óviss um hvernig þú átt að gera geturðu leitað ráðgjafar hjá Hyresgästföreningen og upplýsinga um ferlið hjá Hyresnämnden. Ef þú vilt draga frá á komandi leigu geturðu í staðinn lagt hinn umdeilda hluta inn hjá Länsstyrelsen (sýslustjórninni) eigi síðar en á gjalddaga; leggðu ekki inn meira en sem nemur kröfunni með hæfilegum hætti.

Algengar spurningar

Get ég fengið alla leiguna til baka ef hitinn er slökktur?

Nei, það er sjaldgæft að fá alla leiguna til baka. Leigulækkunin er hæfileg og byggist á umfangi gallans. Algjörlega slökktur hiti í heilan mánuð getur gefið verulega lækkun, en ekki fulla leigu, því þú hefur samt not af íbúðinni að öðru leyti.

Verð ég að halda áfram að borga leiguna meðan hitinn er slökktur?

Já, þú verður að borga leiguna á réttum tíma til að ekki eiga sjálf/ur á hættu uppsögn. En þú getur krafist lækkunar eftir á, eða haldið eftir hluta leigunnar ef þú hefur fengið ráðgjöf og ert viss um rétt þinn. Best er að borga leiguna og krefjast síðan endurgreiðslu. Ef kröfunni er mótmælt er hún venjulega tekin fyrir af héraðsdómi; Hyresnämnden getur miðlað.

Hversu lengi get ég krafist lækkunar eftir á?

Þú getur krafist lækkunar fyrir þann tíma sem gallinn stóð yfir, en þú ættir að bregðast fljótt við. Samkvæmt fyrningarreglum geta eldri kröfur fyrnst eftir lengri tíma, en í reynd ættir þú að krefjast lækkunar innan hæfilegs tíma eftir að gallinn hætti. Hafðu samband við Hyresnämnden ef þú ert óviss.

Hvað gerist ef leigusali lagar ekki gallann?

Ef leigusali lagar ekki gallann þrátt fyrir ábendingar geturðu leitað til Hyresnämnden. Hyresnämnden getur miðlað og fyrirskipað leigusala að laga gallann. Bindandi krafa um endurgreiðslu er venjulega tekin fyrir af héraðsdómi. Í alvarlegum tilfellum getur það jafnvel verið grundvöllur uppsagnar leigusamnings, en það er síðasta úrræði.

Leigulækkun hiti slökktur – hvað segir lögum?

Rétturinn til leigulækkunar vegna galla í íbúðinni er reglaður við galla á leigutímanum í 12. kafla 16. gr. sbr. 11. gr. jordabalken. Þar segir að leiga skuli lækkuð að hæfilegu marki ef íbúðin er í verulega lakara ástandi en um var samið. Slökktur hiti er skýrt dæmi um slíkan galla.

Mikilvægt er að greina á milli galla sem leigjandi sjálfur hefur valdið og galla sem stafa af leigusala. Ef þú til dæmis hefur slökkt á hitanum sjálf/ur eða lokað á ofna, áttu ekki rétt á lækkun. En ef gallinn stafar af vanrækslu við viðhald eða biluðum katli, er það á ábyrgð leigusala.

Til að styrkja kröfu þína ættir þú að skrásetja allt. Geymdu tölvupósta, SMS og bréf til leigusala. Taktu myndir af hitamælum og ofnum. Ef þú átt nágranna með sama vandamál geta vitnisburðir þeirra styrkt mál þitt.

Hvað gildir um einkaleigu?

Lögin innihalda svipaðar reglur um galla í íbúðinni, en mikilvægt er að vita að lögin gilda aðeins um ákveðnar upplátanir. Samkvæmt orðum laganna sjálfra gilda þau um samninga þar sem líkamleg persóna eða dánarbú gegn endurgjaldi upplætur hús eða hluta húss til annars til notkunar, ef íbúðin er notuð sem bústaður. Ef fleiri en ein íbúð er leigð út gildir privatuthyrningslagen (lög um einkaleigu) aðeins um fyrstu upplátanina; leigureglur jordabalken gilda um aðrar upplátanir.

Við einkaleigu gilda reglur jordabalken um galla þegar privatuthyrningslagen segir ekki annað. Sama meginregla um hæfilega leigulækkun getur því átt við ef hitinn er slökktur. Skrásettu gallann og krefstu úrbóta skriflega.

Samantekt

Ef hitinn er slökktur í íbúðinni þinni áttu rétt á að krefjast leigulækkunar. Gerðu svona:

• Tilkynntu leigusala skriflega og skrásettu gallann.
• Krefstu lækkunar með vísan til 12. kafla 16. gr. sbr. 11. gr. jordabalken.
• Ef leigusali samþykkir ekki lækkun getur Hyresnämnden miðlað, en bindandi krafa um endurgreiðslu er venjulega tekin fyrir af héraðsdómi.
• Borgaðu leiguna á réttum tíma til að forðast eigin vandamál, en krefstu endurgreiðslu eftir á.

Fyrir frekari upplýsingar um leiguréttarleg málefni, sjáðu greinar okkar um leigulækkun vegna galla, hvað gerist ef þú borgar ekki leiguna, og hvernig Hyresnämnden virkar. Þú getur líka lesið um privatuthyrningslagen og hæfilega leigu.

Þessi texti er almennar upplýsingar og ekki lögfræðileg ráðgjöf. Fyrir þitt sérstaka tilvik, hafðu samband við Hyresgästföreningen eða Hyresnämnden.