Sem leigjandi í leiguíbúð (hyresrätt) hefur þú rétt til að innrétta íbúðina eins og þú vilt. Leigusali getur ekki ákveðið hvaða húsgögn þú setur inn, svo framarlega sem þú skemmir ekki íbúðina eða breytir henni varanlega. Mörkin eru sett af umsjónarskyldunni í 12. kafla 24. gr. jordabalken (…). Á sama hátt hefur þú lagalegan rétt til að taka inn heimilisfólk (inneboende) – leigusali getur ekki neitað þér um það án frekari rökstuðnings. Rétturinn til að hafa heimilisfólk leiðir af 12. kafla 33. gr. jordabalken, sem veitir þér rétt til að láta öðrum í té hluta íbúðarinnar til persónulegra nota, svo framarlega sem það veldur ekki skaða eða óþægindum fyrir leigusala.
Má leigusali neita um heimilisfólk? – Meginreglan
Meginreglan er skýr: leigusali má ekki neita þér um að hafa heimilisfólk. Þú þarft ekki einu sinni að biðja um leyfi. Það nægir að þú upplýsir leigusala um að þú takir inn heimilisfólk. Rétturinn er lögfestur og gildir fyrir allar leiguíbúðir, hvort sem þú býrð í íbúð með eða án lyftu, í nýbyggðri eign eða eldri.
Undantekningin er ef heimilisfólkið veldur truflunum – til dæmis hávaða, lykt eða öðrum óþægindum – sem hefur áhrif á leigusala eða aðra leigjendur. Þá getur leigusali gripið inn í, en það er ekki um fyrirframbann að ræða heldur viðbrögð við raunverulegum vandamálum.
Hvað segir lögin um heimilisfólk?
Rétturinn til að hafa heimilisfólk er reglulega settur í 12. kafla 33. gr. jordabalken. Þar segir að þú sem leigjandi megir láta öðrum í té hluta íbúðarinnar til persónulegra nota, ef það veldur ekki skaða eða óþægindum fyrir leigusala. Það þýðir að þú getur leigt út herbergi eða látið ættingja eða vin búa hjá þér án þess að leigusali geti stöðvað það.
Lögin greina á milli heimilisfólks og undirleigjanda (andrahandshyresgäst). Heimilisfólk býr með þér og hefur ekki eigin lykil að íbúðinni – það er ekki sjálfstæður leigjandi. Undirleigjandi hins vegar leigir alla íbúðina af þér og hefur eigin búseturétt (besittningsskydd). Fyrir undirleigu (andrahandsuthyrning) þarf leyfi leigusala, en fyrir heimilisfólk þarf það ekki.
Má leigusali neita um heimilisfólk í reynd?
Þótt lögin séu skýr geta leigusalar stundum reynt að hindra heimilisfólk með því að setja bann í leigusamninginn. Slíkar ákvæði eru án gildis – þau brjóta gegn ófrávíkjanlegri löggjöf og ekki hægt að framfylgja þeim. Ef leigusali þinn segir nei, hefur þú rétt til að vísa til laganna og jafnvel leita til Hyresnämnden (…) ef þörf krefur.
Það eru þó aðstæður þar sem leigusali getur haft rök fyrir andmælum. Ef heimilisfólkið hefur til dæmis ofbeldisfulla fortíð eða hætta er á að það skemmi íbúðina, getur leigusali haldið því fram að um óþægindi sé að ræða. En það er há þröskuldur – leigusali þarf að geta sýnt fram á áþreifanlegar aðstæður, ekki bara gert ráð fyrir að eitthvað geti gerst.
Heimilisfólk og leigusamningurinn – hvað gildir?
Þegar þú tekur inn heimilisfólk breytist leigusamningurinn þinn ekki. Þú heldur áfram að vera eini leigjandinn og berð ábyrgð á leigu og því að íbúðinni sé sinnt. Heimilisfólkið hefur engan sjálfstæðan rétt til að búa áfram ef þú flytur – það verður að flytja þegar þú gerir það, nema þið komið sér saman um annað.
Það er mikilvægt að greina á milli heimilisfólks og undirleigu, því reglurnar eru mismunandi. Heimilisfólk nýtur ekki sömu verndar í leigulögunum og undirleigjandi. Ef þú vilt skýrari mynd af muninum geturðu lesið leiðbeiningar okkar um heimilisfólk vs. leigjandi.
Réttur leigusala til að neita – hvenær getur það verið í lagi?
Það eru nokkrar fáar aðstæður þar sem leigusali getur raunverulega neitað þér um heimilisfólk. Það snýst um tilvik þar sem heimilisfólkið myndi valda verulegum óþægindum – til dæmis ef það er dæmt fyrir glæpi sem tengjast fíkniefnum eða ofbeldi og hætta er á að það trufli nágranna. Leigusali þarf þó að geta sannað það, ekki bara grunað.
Önnur aðstæða er ef íbúðin er of lítil til að rúma auka manneskju. En jafnvel þá er erfitt fyrir leigusala að neita, því lögin setja ekki kröfu um ákveðið íbúðarflatarmál fyrir heimilisfólk. Svo framarlega sem þú býrð sjálfur áfram og heimilisfólkið tekur ekki yfir íbúðina, hefur þú rétt til að hafa það þar.
Svona gerir þú ef leigusali segir nei
Ef leigusali þinn neitar að samþykkja heimilisfólk, byrjaðu á því að upplýsa skriflega um fyrirætlan þína. Segðu hver heimilisfólkið er og hvenær það flytur inn. Ef leigusali segir samt nei, vísaðu til 12. kafla 33. gr. jordabalken og útskýrðu að ákvæði sem banna heimilisfólk séu ógild.
Ef leigusali heldur áfram að hindra þig, getur þú leitað til Hyresnämnden til að fá úrskurð. Hyresnämnden getur staðfest að þú hafir rétt til að hafa heimilisfólk og bannað leigusala að skipta sér af því. Það er ferli sem getur tekið tíma, en það er þess virði ef þú vilt virkilega hafa heimilisfólk.
Heimilisfólk og undirleiga – mikilvægur munur
Það er auðvelt að rugla saman hugtökunum, en munurinn skiptir sköpum fyrir réttindi þín. Heimilisfólk býr með þér og hefur engan eigin lykil. Undirleigjandi leigir alla íbúðina af þér og hefur eigin búseturétt. Fyrir undirleigu þarf leyfi leigusala, en fyrir heimilisfólk þarf það ekki.
Ef þú ert að hugsa um að leigja út herbergi í undirleigu, til dæmis vegna þess að þú ætlar að flytja tímabundið, gilda aðrar reglur. Þá þarftu samþykki leigusala, og leigusali getur neitað ef það eru efnisleg rök. Lestu meira um undirleigusamninga og rétt leigusala til að segja þeim upp fyrir tímann.
Algengar spurningar um heimilisfólk
Verð ég að segja leigusala frá því að ég hafi heimilisfólk? Já, þú ættir að upplýsa leigusala skriflega. Það er ekki leyfi, en það gefur leigusala tækifæri til að andmæla ef sérstakar ástæður eru. Að upplýsa ekki getur skapað óþarfa átök.
Getur leigusali krafist hærri leigu vegna þess að ég hef heimilisfólk? Nei, leigusali getur ekki hækkað leigu eingöngu vegna þess að þú hefur heimilisfólk. Leigan er ákvörðuð í leigusamningnum og getur aðeins breyst með samningum eða ákvörðun Hyresnämnden.
Hvað gerist ef heimilisfólkið truflar nágranna? Ef heimilisfólkið veldur truflunum getur leigusali gripið inn gagnvart þér sem leigjanda. Þú berð ábyrgð á því að heimilisfólkið fylgi reglum. Við alvarlegar eða endurteknar truflanir getur leigusali sagt upp leigusamningi þínum.
Hefur heimilisfólkið rétt til að búa áfram ef ég flyt? Nei, heimilisfólkið hefur engan sjálfstæðan rétt til að búa áfram. Ef þú flytur, lýkur rétti heimilisfólksins til að vera í íbúðinni, nema þið hafið sérstakan samning við leigusala.
Samantekt
Rétturinn til að hafa heimilisfólk er sterkur í sænskum leigurétti. Leigusali getur ekki neitað þér án áþreifanlegra röka, og bönn í leigusamningum eru ógild. Með því að upplýsa leigusala og vísa til laganna getur þú örugglega tekið inn heimilisfólk. Ef þú mætir mótstöðu skaltu ekki hika við að hafa samband við Hyresnämnden til leiðsagnar.
Þetta er almennar upplýsingar og ekki lögfræðileg ráðgjöf. Fyrir sérstakar spurningar skaltu hafa samband við Hyresnämnden eða lögfræðing.
