Íbúðaverð stöðvast og leigumarkaður jafnast

Bústaðárið 2025 er að lína sig og nýjaste tölurnar frá nóvember sýna markað sem tekur hvíld í veturskuldanum. Þrátt fyrir að kaupverðin lækki örlíga á pappírnum, sýna undirliggjandi straumar styrk. Samstundes sjáum við breytingar á markaði fyrir andrahandsuthyrning (subletting), þar sem afar háar leigugjöld byrja að jafna sig. Hér er greining á stöðunni núna.

Árið hefur verið einkennið af miklum sveiflum, en þegar við samanburðum nóvember mánuð virðist svenski bústaðamarkaðurinn fara inn í stöðugunartíma. Samkvæmt nýjum tölum frá SBAB Booli Housing Price Index (HPI) lækkaði íbúðaverð um 0,5 prósent í nóvember. Það getur hljómað neikvætt við fyrstu sýn, en sannleikurinn er flóknari en svo.

"Berg-og-dalbanan er yfir"

Nóvember er sögulega séð veikur mánuður fyrir íbúðaverð og lækkun ársins er algjörlega í samræmi við árstíðabundin mynstur. Ef þessum árstíðarþáttum er fjarlægð sýnir myndin annað: undirliggjandi þróun sýnir í raun aukningu um 0,3 prósent.

– Íbúðaverð lágu í nóvember eins og þau plega á þessum tíma ársins. En undirliggjandi þróunin lítur jákvæðari út, lýsir Robert Boije, yfirhöfðunghagfræðingur hjá SBAB, í athugasmdum við nýjustu tölurnar.

Geirinn andar nú upp eftir óstöðugt ár. SkandiaMäklarna lýsir þessu sem því að „berg-og-dalbanan“ virðist loksins vera yfir og að við séum að stefna í vegfarendum markað fyrir 2026.

Markaður fyrir andrahandsuthyrning: Leigushokk sínar sig

Í takt við að sölu-markaðurinn stöðvast, sjáum við áhugaverða hreyfingar á leigusíðunni. Á síðustu árum hefur markaðurinn fyrir andrahandsuthyrning (subletting) virkað sem lokun fyrir þá sem hafa ekki getað selt íbúðum sínum, sem leiddi til record-stórs útboðs af „óviljugum hyresvärdar (leigulanda/útleigendum)“. Nú sjáum við merki um að þetta sé að breytast.

Vaxtalækkanir draga úr leigugjöldum Lækkaðir vextir á haustinu hafa minnkað kostnaðarþrýsting á eigendur bostadsrätt (tenant-owned flat). Þetta hefur byrjað að speglast í verðsetningu á markaði fyrir andrahandsuthyrning. Eftir tímabil þar sem leigugjöld fyrir subletting skutu upp hraðlega í takt við vaxtahækkanir, sjáum við nú skýra stöðnun.

Fyrir hyresgäst (leigjendur): Verðsetningin á markaði fyrir andrahandsuthyrning er ekki lengur jafn ágreskileg og fyrir ár. Útboð er enn stórt, en „panikleigugerð“ minnkar þar sem fleiri ná að selja íbúðir sínar.
Gapið gagnvart nyproduktion: Samstundes hafa leigugjöld fyrir nýbyggðar hyresrätt (rental flats) hækkað – samkvæmt SCB hækkuðu þær um heila 13 prósent á árinu. Þetta gerir markað fyrir andrahandsuthyrning á eldri íbúðumrelatively aðlaðandi.

Dæmi um leigugjöld

Til að gefa raunverulega mynd af því hvernig leigugjöld standa í í raun getum við skoðað nokkur dæmi:

Stokkhólmur: Einrúma íbúð á 30 kvm í miðbænum kostar í meðaltali 12 000 – 15 000 SEK/mánuð.
Göteborg: Sama tegund íbúðar kostar 9 000 – 12 000 SEK/mánuð.
Malmö: Hér geturðu fundið einrúmu íbúð fyrir 7 000 – 10 000 SEK/mánuð.

Mikilvægt er að muna að þetta eru meðaltalsverð. Leigugjöld eru áhrifuð af þáttum eins og staðsetningu, ástandi og hvort húsgagnafylgja sé með.

Sálfræði bústaðamarkaðarins: Hvað drifur okkur?

Bústaðamarkaðurinn snýst ekki bara um tölur og tölfræði. Sálfræðilegir þættir spila stórt hlutverk í því hvernig við bregðum við breytingum.

Óttinn við að missa tækifæri (FOMO)

Í tímabilum hraðrar verðhækkanar vaknar oft tilfinning um „fear of missing out“ (FOMO). Fólk vill ekki missa tækifærisins til að gera góðan kaup, sem leiðir til aukinna eftirspurnar og frekari verðhækkana. Þessi sálfræðilega áhrif geta skapað sjálfstyrkandi hringrás.

Önguráhrif (Anchoring)

fyrri reynsla okkar og vísirefni áhrifa hvernig við metum íbúð. Ef við höfum áður séð svipað fasteignasala fyrir ákveðið verð, þá tilhneigum við að festa okkur við það stig – jafnvel þótt markaðurinn hafi breyst.

Tapstjórnun (Loss aversion)

Fólk er almennt meira meðvitað um tap en gleði yfir hagnaði. Þetta getur valdið því að við hyljum íbúð lengur en við ættum, í von um að verðin hækki aftur.

Skref fyrir skref: Svo siglirðu í gegnum bústaðamarkaðinn í nóvember 2025

Að kaupa eða leiga íbúð er stór ákvörðun. Hér eru nokkur ráð fyrir ferðalaginu í nóvember 2025:

Gera rannsóknir: Áður en þú byrjar að leita, athugaðu hvaða svæði eru áhugavert og hvað verðin eru. Notaðu verkfæri eins og Booli og Hemnet til að fá yfirsýn.
Setja upp býla: Ákveðu hversu mikið þú hefur ráð fyrir að leggja íbúðarkostnaði á hverjum mánuði. Mundu að taka með kostnað eins og afborganir, vexti, gjöld til bostadsrättsförening (húseigarafélags) og driftskostnader (rekstrarkostnað).
Vera tilbúinn fyrir samkomulag: Á samkeppnisríkum markaði getur verið erfitt að fá allt sem þú óskar þér. Vertu tilbúinn að mæta hálfa leið á sumum punktum, eins og staðsetningu eða stærð.
Leita til sérfræðinga: Ef þér finnst óvíst, fáðu hjálp frá fasteignasala eða lögmanni. Þeir geta gefið þér dýrmæti ráð og hjálpað þér að forðast gildrur.
Vera snarfur: Þegar þú finnur íbúð sem þér líkar, bregðu hratt. Hafðu samband við fasteignasalann eða hyresvärd (leigulanda) beint og sýndu áhuga.

Ráð sérfræðinga: Hvernig hafa vaxtir áhrif á þig

Vextir eru einn mikilvægasti þátturinn sem hefur áhrif á bústaðamarkaðinn. Þegar vextir hækka, verður dýrara að lána peninga, sem minnkar eftirspurn eftir íbúðum og pressar verðin niður. Öfugt er svo að lækkaðir vextir stimuli markaðinn.

Versnið vexta

Það eru mismunandi tegundir vexta sem ber að taka tillit til:

Rörlig ränta (breytilegir vextir): Fylgja markaðsvextum og geta breyst með tímanum.
Bunden ränta (fastir vextir): Standa fast í ákveðinn tíma, venjulega 1-10 ár.
Effektiv ränta (raunverulegir vextir): Inniheldur alla kostnaði lánsins, þar með og gjöld.

Það er mikilvægt að bera saman mismunandi lán og vexti áður en þú ákveður. Fáðu hjálp frá banka eða óháðum ráðgjafa til að finna besta kostninginn fyrir þig.

Lesið frekar

FAQ: Algengar spurningar um bústaðamarkaðinn

Er núna rétti tíminn til að kaupa íbúð?

Það fer eftir persónulegri stöðu þinni og fjárhagslegum forsendum. Almennt séð er góður tími til að kaupa þegar vextir eru lágir og útboð er stórt. En mikilvægt er að gera nákvæma greiningu og ekki láta sig påverka af skamfristum trendum.

Hvernig hefur verðbólga áhrif á íbúðaverð?

Verðbólga getur leitt til hærri vexta, sem í sínu samhengi geta pressað íbúðaverð niður. Samstundum getur verðbólga aukið byggingarkostnað, sem getur leitt til hærra verðs á nýbyggðum íbúðum.

Hvað er góð lánahlutfall (belåningsgrad)?

Lánahlutfallið er mælikvarði á því hvaða hluta af verði íbúðar er fjármagnað með láni. Almennt er litið á lánahlutfall undir 70 prósent sem gott. Jú lægra lánahlutfall, því minni áhættu tekur þú.

Hvernig finn ég góðan hyresvärd (leigulanda)?

Leitaðu að leigulöndum sem eru alvarlegir og faglegir. Athugaðu hvort þeir hafi góðar tilvísanir og að þeir fylgi gildum lögum og reglum. Varðu einnig athygli þín á leigusamningnum og tryggðu að allt sé skýrt og rétt.

Niðurstöðu: Stöðugun fyrir 2026

Í stuttu máli sjáum við svenskan bústaðamarkað fara inn í rólegri fasa fyrir 2026. Verð stöðvast, markaðurinn fyrir andrahandsuthyrning (subletting) eðlilegast og vextir eru sýnir að vera á relativt lágum stigum. Þetta skapar spáanlegra umhverfi fyrir bæði kaupendur og seljendur. Mundu að gera rannsóknir, setja upp býla og fá hjálp frá sérfræðingum ef þér finnst óvíst. Með réttum undirbúningi getur þú gert góðan kaup og fundið draumabústaðinn þinn.

Íbúðaverð stöðvast – og leigumarkaðurinn jafnar sig fyrir 2026