Þegar kemur að því að leigjandinn skili lyklunum vaknar oftast sama spurningin: Er þetta far á gólfinu „eðlilegt slit" eða skemmd sem þarf að greiða fyrir? Fyrir hyresvärd (leigusala) snýst þetta um að verja fjárfestingu sína og fyrir hyresgäst (leigjanda) snýst þetta um að fá tryggingarféð sitt til baka. Að skilja muninn á eðlilegri öldrun og raunverulegum skemmdum er lykilatriði fyrir hnökralausa leigu. Hér er allt sem þú þarft að vita til að forðast óþarfa deilur.
Hvað er eðlilegt slit?
Samkvæmt hyreslagen (sænsku leigulögunum) hefur leigjandi rétt á að nota húsnæðið til að búa í því. Það þýðir að ákveðin ummerki eftir notkun eru fullkomlega eðlileg og má ekki rukka fyrir. Sem þumalputtaregla telst allt sem verður til við „venjulega notkun" með tímanum vera eðlilegt slit (slitage). Þar undir fellur sú smám saman versnun sem hlýst af hefðbundinni notkun húsnæðisins. Mikilvægt er að muna að leigjandi ber ekki ábyrgð á að skila húsnæðinu í nýju ástandi.
Þættir sem hafa áhrif á mat á eðlilegu sliti:
- Aldur húsnæðisins: Í eldri íbúð er búist við meira sliti en í nýbyggingu.
- Leigutíminn: Því lengur sem leigjandinn hefur búið í íbúðinni, þeim mun meira slit er ásættanlegt.
- Efnisval: Sum efni eru viðkvæmari en önnur. Parketgólf slitnar til dæmis hraðar en flísalagt gólf.
- Fjöldi íbúa: Barnafjölskylda veldur almennt meira sliti en einstaklingur sem býr einn.
Dæmi um eðlilegt slit:
- Minniháttar för og göt eftir myndir og hillur (í hóflegu magni). Nokkur lítil naglagöt eru eðlileg, en mikill fjöldi þeirra eða stór borholugöt geta talist skemmd.
- Lítilsháttar núningsummerki á gólfi þar sem húsgögn hafa staðið. Það geta verið „skuggar" eða minniháttar rispur.
- „Skuggar" á veggfóðri þar sem myndir eða rúm hafa staðið. Þetta er sérstaklega algengt ef veggfóðrið hefur verið í sólarljósi í langan tíma.
- Minniháttar rispur í baðkari eða á vaski. Yfirborðsrispur sem verða til við venjuleg þrif teljast eðlilegt slit.
- Laus samskeyti í veggfóðri eða lítilsháttar málningarflögnun vegna aldurs.
- Bilaðar snúrur eða rimlar í rimlagardínum (svo fremi sem ekki hafi verið farið illa með þær).
Hvenær telst þetta vera skemmd?
Skemmd verður oftast til vegna gáleysis, óhappa eða óeðlilegrar notkunar. Hafi leigjandi brugðist vårdplikt (aðgæslu- og umhirðuskyldu sinni) ber hann bótaskyldu. Hér er átt við skemmdir sem ganga lengra en búast má við af venjulegri notkun.
Dæmi um skemmdir sem leigjandi ber bótaskyldu á:
- Stórir fitublettir eða umfangsmikið krot á veggjum. Hér er metið umfangið og möguleikinn á að lagfæra skemmdina.
- Djúpar rispur eða skorur í parketi (t.d. eftir að hlutir hafa dottið eða þung húsgögn verið dregin til). Hér skiptir dýpt og fjöldi máli. Stakar minniháttar skorur geta talist eðlilegt slit.
- Rifið veggfóður (t.d. af völdum gæludýra). Séu gæludýr leyfð má samþykkja visst slit, en ekki umfangsmiklar skemmdir.
- Brotnar rúður eða sprungur í handlaug/salerni. Þetta eru skýr dæmi um skemmdir sem leigjandi ber ábyrgð á.
- Reykjarlykt eða nikótínblettir (hafi reykingar verið bannaðar). Reykingar sem brjóta gegn leigusamningnum geta leitt til bótaskyldu vegna hreinsunar.
- Vatnstjón vegna þess að leigjandi gleymdi að skrúfa fyrir krana.
- Skemmdir á heimilistækjum vegna rangrar notkunar eða vanrækts viðhalds (t.d. ónýtur ofn af því að hann var aldrei þrifinn).
Gátlisti: Forðastu deilur um slit og skemmdir
Hér er hagnýtur gátlisti fyrir bæði leigusala og leigjendur til að lágmarka hættuna á deilum við útflutning:
-
Fyrir innflutning:
- Besiktningsprotokoll (úttektarskýrsla): Framkvæmið vandaða úttekt á húsnæðinu saman og skráið allar fyrirliggjandi skemmdir og slit í skýrslu. Takið ljósmyndir og myndbönd af öllum viðeigandi svæðum.
- Undirritun: Bæði leigusali og leigjandi eiga að skrifa undir úttektarskýrsluna. Notið rafræna undirritun með BankID til aukins öryggis.
- Varðveisla: Geymið úttektarskýrsluna á öruggum stað.
-
Á leigutímanum:
- Umhirðuskylda: Leigjandi hefur vårdplikt og á að fara vel með húsnæðið.
- Skemmdir: Tilkynnið leigusala um skemmdir eins fljótt og auðið er.
- Skjölun: Geymið kvittanir fyrir viðgerðum og viðhaldi sem framkvæmt hefur verið.
-
Fyrir útflutning:
- Þrif: Framkvæmið vandaða flyttstädning (flutningsþrif).
- Úttekt: Framkvæmið útflutningsúttekt ásamt leigusala. Berið ástandið saman við innflutningsskýrsluna.
- Skýrsla: Skráið allar nýjar skemmdir eða slit í útflutningsskýrslu.
- Samkomulag: Reynið að ná samkomulagi um hugsanlegar bætur fyrir skemmdir.
- Undirritun: Báðir aðilar eiga að skrifa undir útflutningsskýrsluna.
Úttektarskýrslan: Þín besta trygging
Án skýrrar besiktningsprotokoll (úttektarskýrslu) er nánast ómögulegt að sanna hvenær skemmd varð til. Til að forðast orð gegn orði ættuð þið alltaf að:
- Gera innflutningsúttekt: Farið saman yfir allt húsnæðið. Takið myndir og myndbönd af öllu – sérstaklega af förum sem fyrir eru.
- Skrifa undir rafrænt: Skráið ástandið skriflega og undirritið með BankID (sem vettvangur Bofrid auðveldar).
- Gera útflutningsúttekt: Berið núverandi ástand saman við skýrsluna frá innflutningi.
Skref-fyrir-skref leiðbeiningar um úttekt:
- Bókið tíma: Bókið tíma fyrir úttekt með góðum fyrirvara fyrir innflutning/útflutning.
- Farið yfir húsnæðið: Farið vandlega yfir hvert herbergi.
- Skráið: Skrifið allar athugasemdir niður í skýrsluna. Takið skýrar myndir og myndbönd.
- Verið nákvæm: Sleppið engum smáatriðum. Skoðið einnig heimilistæki og lagnabúnað.
- Undirritið: Undirritið skýrsluna rafrænt með BankID.
Tryggingarfé og endurgreiðsla
Deposition (tryggingarféð) virkar sem trygging fyrir leigusalann ef skemmdir verða eða ef leigjandi hefur ekki þrifið almennilega. Séu aðilar ósammála um fjárhæð ætti leigusali að geta lagt fram tilboð eða kvittanir sem sýna hvað kostar að lagfæra skemmdina (að teknu tilliti til åldersavdrag, aldursfrádráttar). Åldersavdrag felur í sér að leigjandi þarf ekki að greiða fullt verð fyrir nýtt, til dæmis ef skipta þarf um gólf.
Ábending: Í gegnum Bofrid eru greiðslur og tryggingarfé meðhöndluð með öruggum hætti, sem...
Algengar spurningar (FAQ)
- Hvað gerist ef ég og leigusalinn erum ósammála? Ef þið náið ekki samkomulagi getið þið leitað til Hyresnämnden (leigunefndarinnar/leigudómstólsins) til sáttameðferðar.
- Hversu langan tíma hefur leigusali til að endurgreiða tryggingarféð? Leigusali ætti að endurgreiða tryggingarféð innan hæfilegs tíma eftir útflutningsúttektina, venjulega 1–2 vikur.
- Má leigusali krefjast greiðslu fyrir eðlilegt slit? Nei, leigusali getur ekki krafist greiðslu fyrir eðlilegt slit.
- Hvað geri ég ef ég uppgötva skemmd eftir innflutning? Hafðu strax samband við leigusalann og skjalfestu skemmdina með myndum.
- Gildir heimilistryggingin við skemmdum í leiguíbúðinni? Já, heimilistryggingin þín nær oftast yfir skemmdir sem þú veldur í leiguíbúðinni, en það getur verið eigin áhætta (sjálfsábyrgð). Kannaðu skilmála tryggingarinnar þinnar.
Mikilvæg lög og reglur
Hyreslagen (leigulögin, 12. kafli Jordabalken – sænsku fasteignalaganna) fjallar um samband leigusala og leigjanda. Mikilvægt er að þekkja réttindi sín og skyldur samkvæmt lögunum. Hyresnämnden er opinber stofnun sem getur aðstoðað við deilur milli leigusala og leigjanda. Konsumentverket (sænska neytendastofan) veitir einnig upplýsingar og ráðgjöf til leigjenda.
Með því að vera vel upplýst og nákvæm geta bæði leigusalar og leigjendur forðast óþarfa árekstra og tryggt hnökralaust leiguferli.
