Má leigusalinn fara inn í íbúðina þína án þess að spyrja?

Stundum já — og það kemur flestum á óvart

Flestir leigjendur ganga út frá því að leigusalinn (hyresvärd) megi aldrei fara inn án þess að spyrja. Það er ekki rétt. Sænsku leigulögin, hyreslagen, veita leigusalanum skýran rétt til aðgangs í tilteknum tilvikum, og í þeim tilvikum þarftu ekki að samþykkja neitt til að aðgangurinn sé löglegur.

Reglurnar er að finna í 12. kafla 26. gr. jordabalken (sænsku fasteignalögunum, 12 kap. 26 § jordabalken). Þar er greint á milli þriggja aðstæðna, og munurinn á þeim ræður því hvort þú getur sagt nei.

Tilvikin þrjú

1. Nauðsynlegt eftirlit og verk sem þola enga bið — án tafar

Leigusalinn á, sé þess óskað, rétt á að fá aðgang án tafar (utan uppskov) til að

• sinna nauðsynlegu eftirliti með íbúðinni eða því hvernig hún er nýtt, eða
• vinna endurbætur sem ekki er hægt að fresta án þess að tjón hljótist af.

„Án tafar“ þýðir nákvæmlega það. Hér er enginn lögbundinn fyrirvari. Vatnsleki sem breiðist út, grunur um gasleka eða rakaskemmdir sem versna með hverjum sólarhring falla hér undir — en einnig eftirlit sem er raunverulega nauðsynlegt, ekki bara þægilegt fyrir leigusalann.

Það eru sem sagt ekki einungis bráð neyðartilvik sem veita aðgang, en það er algengasti misskilningurinn.

2. Sýning þegar íbúðin er laus til útleigu

Sé íbúðin laus til útleigu ert þú skyldug/ur til að leyfa að hún sé sýnd á hentugum tíma. Þetta á yfirleitt við eftir að samningnum hefur verið sagt upp, meðan þú býrð þar enn.

„Hentugur tími“ er eina takmörkunin sem lögin setja, og hún er þér í hag. Sýningar um miðja nótt eða án þess að þið hafið komið ykkur saman um tímann teljast ekki hentugur tími.

3. Minna aðkallandi endurbætur — að minnsta kosti mánaðar fyrirvari

Fyrir verk sem geta beðið gildir tilkynning með að minnsta kosti mánaðar fyrirvara, og verkið má ekki valda verulegri hindrun eða óþægindum í afnotarétti þínum.

Tvær mikilvægar takmarkanir:

• Slík verk má ekki vinna án samþykkis þíns á síðasta mánuði leigusambandsins.
• Vilji leigusalinn vinna annars konar verk í íbúðinni átt þú rétt á að segja samningnum upp innan einnar viku frá tilkynningunni. Verkið má ekki hefjast fyrr en að þeim tímapunkti sem þú hefðir getað sagt upp til, nema þú samþykkir það.

Þessi vika er sem sagt þinn uppsagnarfrestur — ekki fyrirvari leigusalans. Því er auðvelt að rugla saman.

Samantekt

Hvað gerist ef þú segir nei?

Neitir þú aðgangi í tilviki þar sem leigusalinn á rétt á honum getur leigusalinn sótt um sérstaka aðfarargerð hjá Kronofogdemyndigheten (sænsku innheimtu- og fullnustustofnuninni, särskild handräckning). Það er sú leið sem gildir — ekki Hyresnämnden (leigunefndin, sænski leigudómstóllinn), sem er algengur misskilningur.

Í endurteknum tilvikum getur neitun einnig haft áhrif á leigurétt þinn (hyresrätt), enda ert þú skyldug/ur samkvæmt lögum til að veita aðgang.

Hvað leigusalinn má ekki gera

Rétturinn til aðgangs er bundinn við tilvikin þrjú hér að ofan. Utan þeirra hefur leigusalinn engan rétt til að fara inn bara af því að lykill hangi í skáp húsvarðarins.

Leigusalinn skal auk þess, í öllum tilvikum, sjá til þess að þú verðir ekki fyrir meiri óþægindum en nauðsyn krefur, og skal bæta þér tjón sem af hlýst.

Að fara inn á heimili einhvers án lagastoðar og án samþykkis getur talist hemfridsbrott (húsbrot) samkvæmt brottsbalken (sænsku hegningarlögunum). Grunir þig að einhver hafi verið inni í óleyfi: skráðu dagsetningu og tíma, biddu leigusalann skriflega um skýringu og leggðu fram kæru til lögreglu ef myndin skýrist ekki.

Svona tekurðu á þessu í reynd

• Biddu um ástæðuna skriflega. Á hvaða af tilvikunum þremur er byggt? Svarið ræður öllu.
• Semjið um tímann. Jafnvel þegar þú getur ekki neitað aðgangi geturðu oftast haft áhrif á hvenær.
• Vertu heima ef þú getur. Þú átt rétt á að vera viðstödd/viðstaddur.
• Skráðu allt. Geymdu tilkynningar um fyrirvara — mánuður er mánuður, og það er leigusalinn sem þarf að geta sýnt fram á að fyrirvarinn hafi verið gefinn.
• Skrifaðu niður hvað var gert. Sérstaklega við eftirlit sem getur leitt til umræðu um skemmdir eða eðlilegt slit.

Snúist heimsóknin um úttekt fyrir flutning er þess virði að lesa fyrst hvað telst eðlilegt slit eða skemmd — það er þar sem deilurnar verða raunverulega til.

Algengar spurningar

Þarf leigusalinn að gefa fyrirvara fyrir nauðsynlegt eftirlit? Nei. Við nauðsynlegt eftirlit og við verk sem ekki má fresta án tjóns á leigusalinn rétt á aðgangi án tafar. Lögin setja engan fyrirvara í þeim tilvikum. Í reynd lætur leigusalinn samt oftast vita — umsaminn tími hentar báðum aðilum betur.

Hversu langur fyrirvari gildir fyrir venjulegar endurbætur? Að minnsta kosti einn mánuður. Það á við um minna aðkallandi endurbætur sem valda ekki verulegri hindrun eða óþægindum í afnotaréttinum. Á síðasta mánuði leigusambandsins þarf auk þess samþykki þitt.

Má leigusalinn sýna íbúðina nýjum leigjendum meðan ég bý þar enn? Já, þegar íbúðin er laus til útleigu ert þú skyldug/ur til að leyfa að hún sé sýnd á hentugum tíma. Þú getur ekki neitað sýningunni sem slíkri, en tíminn skal vera hentugur og eðlilegt er að þið komið ykkur saman um hann.

Hvað geri ég ef leigusalinn fer inn án þess að eiga rétt á því? Biddu um skriflega skýringu á því á hvaða lagastoð er byggt og skráðu atvikið. Sé engin stoð til staðar getur verið um hemfridsbrott (húsbrot) að ræða, sem tilkynnist lögreglu. Snúist málið hins vegar um ástand íbúðarinnar getur þú leitað til Hyresnämnden (leigunefndarinnar).

Lesa meira

Hyreslagen (sænsku leigulögin) fjalla um miklu meira en aðgang. Við höfum farið yfir réttindi þín og skyldur samkvæmt 12. kafla jordabalken, og hverju þú mátt breyta í íbúðinni án þess að spyrja.

Þessi texti er almennar upplýsingar um sænsku leigulögin (hyreslagen) og telst ekki lögfræðiráðgjöf. Komi upp raunveruleg deila skaltu hafa samband við Hyresnämnden, Hyresgästföreningen (sænsku leigjendasamtökin) eða lögfræðing.