Hvað þarf leigusali að sýna leigjanda fyrir undirritun samnings?

Leigusali verður að sýna leigjanda íbúðina og kynna mikilvægar upplýsingar áður en leigusamningur er undirritaður. Það sem þarf að sýna fer eftir því hvort um er að ræða privatuthyrningslagen (einkaleigusamningalög) eða hyreslagen (almenna leigulög) – tvö allt öðruvísi regluverkefni sem gilda um mismunandi tegundir leigusamninga.

Hvað þarf leigusali að sýna leigjanda fyrir undirritun samnings

Áður en leigusamningur er undirritaður verður leigusali að gefa leigjanda tækifæri til að skoða íbúðina ítarlega. Engin lög skylda leigusala til að skipuleggja skoðun – það fylgir hefðinni og venju á húsnæðismarkaði. En þegar leigjandi hefur áhuga verður leigusali að sýna íbúðina í raunverulegu ástandi hennar.

Leigusali verður einnig að kynna mikilvægar upplýsingar um íbúðina, leigu og samningsskilmála áður en aðilar undirrita neitt. Þessi skylda er mismunandi eftir því hvaða lög gilda.

Tvö mismunandi lög – tvær mismunandi reglur

Tvö meginregluverkefni gilda um leigusamninga í Svíþjóð:

Privatuthyrningslagen (2026:772) gildir þegar einkaaðili leigir út allt að tvær íbúðir sem eru ekki hluti af eigin húsnæði leigusala.

Hyreslagen gildir þegar fyrirtæki eða lögaðili leigir út, eða þegar einkaaðili leigir reglulega út fleiri en tvær íbúðir.

Þessi tvö regluverkefni hafa allt öðruvísi kröfur um það hvað leigusali verður að sýna og upplýsa um fyrir undirritun samnings.

Privatuthyrningslagen: hvað þarf leigusali að sýna leigjanda

Undir privatuthyrningslagen (2026:772) er engin bein lagaleg skylda til að sýna íbúðina fyrir samning. Lögin segja að "leigusamningur skal gerður skriflega, ef leigusali eða leigjandi krefst þess" (5. gr.). Það þýðir að leigusali getur valið að skrifa engan samning yfir höfuð ef engin aðili krefst þess – en það er ekki ráðlegt.

Leigusali verður hins vegar að kynna mikilvægar upplýsingar um:

• Ástand íbúðarinnar og hugsanleg galla
• Stærð leigu og hvað hún nær til
• Leigutíma (hversu lengi samningur gildir)
• Sérstök skilmála

Engar kröfur eru um að þessar upplýsingar séu kynntar skriflega samkvæmt privatuthyrningslagen, en það er mjög ráðlegt fyrir báða aðila.

Hyreslagen: hvað þarf leigusali að sýna leigjanda

Undir hyreslagen (sem gildir um fyrirtæki og stærri einkaleigusala) eru strangari kröfur. Leigusali verður að sýna íbúðina og gefa leigjanda tækifæri til að skoða hana fyrir undirritun samnings. Leigusali verður einnig að kynna skriflegan leigusamning sem inniheldur:

• Lýsingu á íbúðinni
• Stærð leigu og hvað hún nær til
• Leigutíma
• Reglur um uppsögn
• Réttindi og skyldur leigusala og leigjanda

Leigusali getur ekki krafist þess að leigjandi undirskrifi neitt áður en þessar upplýsingar hafa verið kynntar.

Gátlisti: hvað ætti leigusali að sýna fyrir samning

1. Skoðaðu íbúðina saman – Farðu í gegnum öll herbergi, athugaðu tæki, hita, vatn og rafmagn með leigjanda
2. Kynntu lýsingu á íbúðinni – Sýndu teikningar eða lýsingu á stærð og skipulagi íbúðarinnar
3. Útskýrðu leigu – Kynntu stærð leigu, hvað hún nær til (hiti, vatn, rafmagn, sorpflutningur) og hvenær hún á að greiðast
4. Sýndu samningsskilmála – Gefðu leigjanda tíma til að lesa samninginn fyrir undirritun
5. Kynntu reglur húsins – Útskýrðu hugsanleg sameiginleg reglur fyrir húsið eða svæðið
6. Skjalfestðu ástand íbúðarinnar – Taktu gjarnan myndir eða gerðu skriflega lýsingu á ástandi íbúðarinnar fyrir innflutning
7. Svaraðu spurningum – Gefðu leigjanda tækifæri til að spyrja spurninga og fá svör fyrir undirritun samnings

Samanburður: privatuthyrningslagen á móti hyreslagen

Heimaútkall fyrir samning – hvað má leigusali gera

Leigusali má heimsækja leigjanda fyrir undirritun samnings til að meta ástand íbúðarinnar og hæfni leigjanda. Við heimaútkallið má leigusali:

• Skoða ástand íbúðarinnar
• Spyrja spurninga um starf og fjárhag leigjanda
• Biðja um tilvísanir frá fyrri leigusölum
• Taka myndir af ástandi íbúðarinnar

Leigusali má ekki:

• Mismuna leigjanda vegna þjóðernisuppruna, trúarbragða, kyns eða kynhneigðar
• Krefjast læknisskoðunar eða heilsufarsskoðunar
• Krefjast þess að leigjandi greiði fyrir heimaútkallið
• Koma án samþykkts tíma

Lestu meira um heimaútköll í okkar grein um kostnað við heimaútkall fyrir leigusamninga.

Upplýsingar sem verða að kynntar fyrir samning

Óháð því hvaða lög gilda verður leigusali að kynna eftirfarandi upplýsingar fyrir undirritun samnings:

Um íbúðina:

• Stærð íbúðarinnar (fermetrar)
• Fjöldi herbergja
• Ástand íbúðarinnar og hugsanlegir gallar
• Hvaða sameiginleg rými eru innifalin
• Möguleiki á að halda gæludýrum (ef það á við)

Um leigu:

• Stærð leigu á mánuði
• Hvað leigan nær til (hiti, vatn, rafmagn, sorpflutningur, trygging)
• Hvenær leiga á að greiðast
• Hvort leiga geti hækkað og eftir hvaða reglum

Um samninginn:

• Leigutími (hversu lengi samningur gildir)
• Uppsagnarfrestur
• Reglur um innflutning og útflutning
• Réttindi og skyldur leigusala og leigjanda

Algengar spurningar

Getur leigusali krafist þess að leigjandi greiði fyrir heimaútkallið? Nei. Heimaútkallið er hluti af vinnu leigusala við að finna hæfan leigjanda. Leigusali má ekki krefjast gjalds fyrir heimaútkallið. Lestu meira í okkar grein um kostnað við heimaútkall fyrir leigusamninga.

Verður leigusali að skrifa skriflegan samning? Undir privatuthyrningslagen er skriflegt samningur aðeins nauðsynlegur ef annar aðili krefst þess. Undir hyreslagen verður samningur alltaf að vera skriflega. Það er hins vegar mjög ráðlegt að hafa alltaf skriflegan samning til að forðast misskilning.

Hvað getur leigjandi gert ef leigusali sýnir ekki íbúðina fyrir samning? Leigjandi getur neitað að undirrita samning áður en íbúðin hefur verið skoðuð. Ef leigusali neitar að sýna íbúðina getur leigjandi leitað annarrar íbúðar. Lestu meira um réttindi leigjanda í okkar grein leigusamningur fyrir innflutningi: hvað ætti þú að athuga.

Getur leigusali krafist vinnuveitendavottorðs fyrir samning? Já, leigusali má krefjast vinnuveitendavottorðs eða annarrar skjölunar um fjárhag leigjanda til að meta greiðslugetu. Lestu meira í okkar grein má þú krefjast vinnuveitendavottorðs frá leigjanda.

Hagnýt ábendingar fyrir leigusala

Til að forðast misskilning og deilur er leigusölum ráðlagt að:

• Alltaf gera skriflegan leigusamning, jafnvel undir privatuthyrningslagen
• Skjalfesta ástand íbúðarinnar fyrir innflutningi með myndum
• Gefa leigjanda afrit af samningnum að minnsta kosti viku fyrir undirritun
• Kynna allar mikilvægar upplýsingar skriflega
• Halda fundargerð frá heimaútkallinu
• Vera skýr um reglur sem gilda í húsinu eða á svæðinu

Lestu meira um hvernig þú finnur áreiðanlegan leigjanda í okkar grein hvernig finnur þú áreiðanlegan leigjanda.

Þessi texti er almennar upplýsingar og kemur ekki í stað lögfræðilegrar ráðgjafar.