| Aðstæður | Hvað gildir | Lagagrundvöllur |
|---|---|---|
| Leigir út hús eða íbúðarrétt til eins leigjanda, möblað | Fastur skattaafsláttur auk viðbótar. Möblin mega ekki dregin frá sérstaklega. | 42. kafli 30. gr. tekjuskattalaga, lög (2012:978) |
| Leigir út herbergi í eigin húsnæði | Sami fastir afsláttur, enginn sérstakur möblunarafsláttur. | 42. kafli 30. gr. tekjuskattalaga |
| Umfangsmikil skammtímautleiga sem flokkuð er sem atvinnurekstri | Raunverulegir kostnaðir, þar með talið möblin. Beinn afsláttur eða afskrift. | 13. kafli 1. gr., 18. kafli 4. og 13. gr. tekjuskattalaga |
| Leigir út sem lögaðili | Atvinnurekstri. Möblin eru virkjuð eða kostnaðarfærð. | 18. kafli tekjuskattalaga, bókhaldslög |
| Attefallshús sem leigt er út einkareknum hætti | Eigin afsláttur á hverja eign ef talið er sem eigin einkahúsnæði. | 42. kafli 30. gr. tekjuskattalaga |
Já, en ekki sem sérstakur afsláttur. Við einkautleigu eigin húsnæðis er leiguafkoma skattlögð sem fjármagnsafkoma, og frá brúttóleigugreiðslum dregst fastir skattaafslættir auk raunverulegra aukakostnaða fyrir útleigða eign. Möblunarkaup teljast ekki sérstakur afsláttur umfram fastann skattaafslátt — fastinn afsláttur er föst upphæð sem á að standa straum af öllum kostnaði samanlagt, þar með talið sliti, möblun og rekstrarkostnaði, óháð því hversu mikið þú hefur raunverulega lagt út. Reglan fylgir lögum (2012:978) um útleigu eigin húsnæðis og 42. kafla 30. gr. tekjuskattalaga (1999:1229).
Svona virka afslættir við útleigu eigin húsnæðis
Þegar þú leigir út íbúðarrétt þinn, hús eða eignarhlut þinn einkareknum hætti gildir tveir afslættir á móti leiguafkomu:
- Fastur skattaafsláttur á hverja eign og ár. Upphæðin kemur fram í 42. kafla 30. gr. tekjuskattalaga. Hún er ekki hlutfallsleg miðað við útleinutíma — þú færð alla upphæðina jafnvel þótt þú leigir út aðeins nokkra mánuði. Upphæðin er föst og breytist ekki með raunverulegum kostnaði þínum.
- Viðbótarafsláttur sem fer eftir útleiguformi. Fyrir íbúðarrétt og eignarhlut mátt þú draga frá þeim hluta mánaðarlegs gjalds sem varðar útleigða hlutann. Fyrir hús mátt þú draga frá hlutfalli af leiguafkomu. Fyrir leiguhúsnæði mátt þú draga frá þeirri eigin leigu sem þú greiðir fyrir útleigða hlutann.
Afgangur er skattlagður sem fjármagnsafkoma. Tap getur ekki myndast — afslættir mega aldrei fara yfir leiguafkomu.
Hvers vegna möblunarkaupið er ekki dregið frá sérstaklega
Fasti skattaafsláttur við útleigu einkahúsnæðis er föst upphæð sem er ætluð sem sameiginleg bætur fyrir alla raunverulega kostnað við útleigða eign — möblunarsliti, rafmagni, vatni, breiðbandi og neysluhlutum er þannig ekki hægt að draga frá auk þess, heldur á að telja þá falla undir fastann afslátt sjálfan. Þú getur því ekki fyrst tekið fastann afslátt og síðan bætt við kvittuninni fyrir nýja sófa.
Þetta gildir óháð því hvort möblin eru ný eða notuð, og óháð því hvort þau voru keypt sérstaklega fyrir útleigu. Afskriftaáætlanir, birgðareikningar og beinar kostnaðarfrádráttir tilheyra atvinnurekstri — ekki einkautleigu samkvæmt lögum frá 2012.
Draga frá möblunarkaupum frá sköttum við útleigu — hvenær er það hægt?
Það er ein aðstæða þar sem möblunarkaup geta raunverulega verið dregin frá sem raunverulegur kostnaður: þegar útleigan er svo umfangsmikil eða fagleg að hún er skattlögð sem atvinnurekstri í stað fjármagnsafkomu. Mörkin eru ákvörðuð af 13. kafla 1. gr. tekjuskattalaga (varanlegur, sjálfstæður, hagnaðarmarkmið) og dómaframkvæmd fyrir skammtímautleigu í gegnum vettvanga.
Í atvinnurekstri gilda aðrar reglur: birgðir með minni verðmæti mega kostnaðarfærð beint samkvæmt 18. kafla 4. gr. tekjuskattalaga. Dýrari möbil eru afskrifuð samkvæmt reglum um bókhaldslega afskrift í 18. kafla 13. gr. sömu laga.
Tafla: hvenær dregistu frá möblunarkaupinu og hvenær ekki?
Dæmi um útreikning: möblað íbúðarrétt
Gera ráð fyrir að þú kaupir möblin og leigir út íbúðarrétt þinn möblaðan í tólf mánuði. Mánaðarlegt gjald til félagsins er 3.500 krónur.
- Leiguafkoma: samsvarar árlegri leigu
- Fastur skattaafsláttur: samkvæmt 42. kafla 30. gr. tekjuskattalaga
- Gjald til félagsins: samsvarar árlegum gjöldum
- Afgangur til skattlagningar: reiknaður eftir afslætti
- Skattur: reiknaður á afganginn
Möblunarkaupið birtist ekki í útreikningnum. Fastinn afsláttur er föst upphæð sem er sú sama óháð því hvað þú keyptir — hefðir þú ekki keypt möblin væru skattar þínir þeir sömu, og hefðir þú keypt möblin fyrir hærri upphæð væru fastir afslættir ekki heldur hækkaðir. Fastinn afsláttur kemur því í stað raunverulegra kostnaða með fastri upphæð og er ekki bundinn við möblunarútlægðina sjálfa.
Gátlisti: svona meðhöndlar þú möblunarkaup við útleigu
- Ákveddu skattlögunarform. Er þetta einkautleiga eða atvinnurekstri? Flestar langtímautleigu eigin húsnæðis eru einkareknar.
- Reiknaðu fastann afslátt fyrst. Með föstum afslátti auk viðbótarafsláttar verður oft öll leiguafkoma skattlaus við venjulegar leigustig.
- Geymir þó kvittanir á möblunum. Nauðsynlegt ef endurflokkunar á atvinnurekstri og við deilur um tryggingu.
- Aðgreindu möblin frá húsnæðisbúnaði. Heimilistæki sem eru hluti af eigninni eru meðhöndluð sérstaklega frá lausum eigum.
- Settu möblunina fram í leigusamningi. Fylgdu með birgðaskrá með ástandi og verðmæti.
- Verðsettu möblunina í leiguna. Þú mátt taka sanngjarna bætur fyrir möblin, og leigan skal vera ákveðin til upphæðarinnar í samningnum.
- Tilkyntu á viðauka K3 (íbúðarrétt) eða K5/K7 (litlir húsbýli) í tekjuskattskýrslu.
Miðlægu skattareglurnar í 42. kafla tekjuskattalaga standa föst — fastinn afsláttur er föst upphæð sem breytist ekki með raunverulegum kostnaði. Borgaralegir dómsmál eins og leigusetting, uppsögn og beitingarsvið eru stjórnuð sérstaklega í þeim lögum sem gilda um einkautleigu.
Fyrir þig sem íhugar möblada útleigu þýðir það að skattareglurnar eru stöðugar, en samningsskilmálar geta þurft að endurskoðaðir reglulega.
Frekari lesning á Bofrid
- Getur þú dregið frá möblunarkaupum frá leiguafkomu?
- Hvað er fastinn skattaafsláttur við útleigu húsnæðis?
- Hversu mikið getur þú sparað á sköttum þegar þú leigir út?
- Getur þú tekið hærri tryggingu við möblada útleigu?
- Getur þú dregið frá vöxtum á húsnæðisláni þegar þú leigir út?
Algengar spurningar
Getur ég dregið frá möblunarkaupinu umfram fastann skattaafslátt við útleigu á íbúðarrétti mínum?
Nei. Við einkautleigu samkvæmt 42. kafla 30. gr. tekjuskattalaga er fastinn afsláttur föst upphæð sem er ætluð að standa samanlagt straum af öllum raunverulegum kostnaði við útleigða eign, möblin meðtalin.
Hvenær er útleigan flokkuð sem atvinnurekstri svo möblin geti verið dregin frá?
Mörkin eru ákvörðuð af 13. kafla 1. gr. tekjuskattalaga. Umfangsmikil skammtímautleiga með hótelsamlegri þjónustu, margar íbúðir eða skýr hagnaðarmarkmið geta verið endurflokkaðar. Sameiginleg mat er gerð í hverju tilviki fyrir sig.
Getur ég tekið aukabætur fyrir möblin í leiguna án skattalegra afleiðinga?
Þú mátt taka sanngjarna bætur fyrir möblin. Bæturnar eru skattlagðar sem leiguafkoma — en falla venjulega undir fastann skattaafslátt samanlagt með öðrum leiguafkomu. Leigan skal vera ákveðin til upphæðarinnar í samningnum.
Hvað gerist ef möblin skemmast af leigjanda — getur ég dregið frá endurbótakostnaði?
Við einkautleigu má endurbótakostnaðurinn ekki dreginn frá sérstaklega, vegna þess að fastinn afsláttur er föst upphæð sem á að standa straum af öllum kostnaði samanlagt. Þú getur hins vegar krafið leigjanda samkvæmt umönnunarskyldu og hugsanlega gert frádrátt frá tryggingu fyrir sannaðri skemmun umfram venjulegt sliti.
Þessi grein er almennar upplýsingar og er ekki lögfræðilegur eða skattalegur ráðleggingar í einstökum tilfellum.
