Besittningsskydd: Hvenær gildir það við fyrsta- og annars handar leigu?
Besittningsrätt, eða besittningsskydd eins og það er líka kallað (vernd gegn uppsögn, þ.e. réttur leigjanda til að búa áfram í húsnæðinu), er hornsteinn í sænskri leigulöggjöf og veitir leigjendum grunnöryggi í húsnæði sínu. En nákvæmlega hvenær tekur þessi vernd gildi og hvernig virkar hún við andrahandsuthyrning (framleigu) á hyresrätt (leiguíbúð) eða á húsnæði í einkaeigu?
Besittningsskydd (vernd gegn uppsögn) þýðir að leigjandi hefur í mörgum tilvikum rétt til að búa áfram í íbúðinni jafnvel þótt hyresvärd (leigusali) vilji segja leigusamningnum upp. Markmiðið er að skapa stöðugleika og koma í veg fyrir geðþóttauppsagnir, þannig að leigjendur geti fundið til öryggis á heimili sínu. Reglurnar um besittningsskydd er einkum að finna í 12. kafla jordabalken (sænsku fasteignalaganna), sem einnig er kallaður hyreslagen (leigulögin), auk lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen – lögin um útleigu á eigin húsnæði).
Vernd gegn uppsögn við förstahandskontrakt
Hvenær gildir verndin?
Fyrir þann sem hefur förstahandskontrakt (fyrsta handar samning, þ.e. beinan aðalsamning) að hyresrätt (leiguíbúð) er besittningsskydd almennt mjög sterkt og tekur gildi þegar frá fyrsta degi leigutímans. Það þýðir að leigusali getur ekki sagt samningnum upp fyrirvaralaust, heldur verður að hafa gildar ástæður til að leigjandinn neyðist til að flytja.
Gildar ástæður fyrir uppsögn
Dæmi um slíkar ástæður geta verið að leigjandinn brjóti gróflega af sér, til dæmis með:
- Endurteknum vanskilum á leigu
- Síðbúnum greiðslum
- Truflandi hegðun gagnvart nágrönnum
- Vanhirðu á húsnæðinu
Verndin getur einnig fallið niður ef rífa á fasteignina eða ráðast í umfangsmiklar endurbætur sem gera það að verkum að íbúðin verður ekki lengur nothæf sem heimili. Í slíkum tilvikum þarf leigusalinn þó oft að bjóða leigjandanum sambærilegt húsnæði.
Vernd gegn uppsögn við framleigu (andrahandsuthyrning)
Hyresrätt (leiguíbúð)
Staðan verður flóknari þegar um er að ræða andrahandsuthyrning (framleigu) á hyresrätt (leiguíbúð). Ef þú leigir leiguíbúð í framleigu færðu besittningsskydd fyrst eftir að leiguskyldan hefur staðið samfellt í meira en tvö ár. Mikilvægt er að hafa í huga að þessi vernd er veikari en sú sem gildir fyrir leigjendur með fyrsta handar samning.
Hin veika vernd felur einkum í sér að hún gildir ekki ef sá sem leigir út (aðalleigjandinn með förstahandskontrakt) vill sjálfur flytja aftur inn í íbúðina þegar framleigusamningurinn rennur út. Í slíkum tilvikum hefur andrahandshyresgäst (framleigjandinn, þ.e. sá sem leigir af aðalleigjanda) að jafnaði engan rétt til að búa áfram. Verndin verður hins vegar þýðingarmikil ef aðalleigjandinn vill koma framleigjandanum út til þess eins að leigja húsnæðið öðrum.
Bostadsrätt (búseturéttaríbúð í eigu íbúa) eða einbýlishús
Þegar kemur að útleigu á bostadsrätt (íbúð í eigu íbúans sjálfs, svokölluð bostadsrätt) eða einbýlishúsi, sem flokkast sem einkahúsnæði, gilda aðrar reglur og þær falla undir lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen – lögin um útleigu á eigin húsnæði). Samkvæmt þeim lögum hefur leigjandi alls ekkert besittningsskydd ef leigusamningnum er sagt upp innan níu mánaða frá upphafi leigutímans. Sé leigutíminn lengri en níu mánuðir á leigjandinn rétt á sanngjörnum fresti til brottflutnings, en ekki rétt á að búa áfram gegn vilja leigusalans.
Útleiga á hluta eigin húsnæðis: Ef þú leigir út herbergi eða hluta af eigin húsnæði (þ.e. þar sem þú býrð sjálf/ur) gildir vernd gegn uppsögn ekki heldur. Þetta á við óháð því hversu lengi útleigan stendur.
Undantekningar frá besittningsskydd
Til eru tilvik þar sem hægt er að semja sig frá besittningsskydd (verndinni gegn uppsögn). Það verður þó að gerast með sérstökum samningi milli leigjanda og leigusala, og mikilvægt er að leigjandinn skilji hvað felst í því að afsala sér verndinni. Slíkur samningur getur til dæmis átt við um skammtímaútleigu eða ef leigusalinn hefur sérstakar ástæður fyrir því að vilja geta fengið húsnæðið aftur.
Skriflegur samningur er skilyrði: Til að samningur um afsal á besittningsskydd sé gildur þarf hann að vera skriflegur og samþykktur af hyresnämnden (leigunefndinni, sænska leigudómstólnum) ef leiguskyldan varir lengur en þrjá mánuði.
